快跑!今年5种房企,随时可能塌!
业界观点 楼市毒舌 2022年02月21日 我要评论 扫描到手机

PART.1

大规模裁员、全面大减薪、年终奖归0、甚至数月欠薪……

春节过后,来自房地产的消息,并没有好多少。

年没过完,之前经营状态一直稳健的某全国一线房企,前脚砍完所有人的年终奖,后脚又开启大裁员,马不停蹄。

开工第一天,被称为河南房企一哥的大佬,立马拎起大刀开启断臂式裁员,原来9大中心1千人,直接砍掉六百多,一刀裁掉60%!

如今的房企,无非几种状态:

有些房企已经开始大动刀裁员;有的还在硬扛;有的看似没动静,实则只是躺平装睡、不敢动。

是的,熬过了2021年,今年的日子,仍不好过。

可以肯定的是,2022年,依然会有这些坏消息:

还会有一批房企扛不住暴雷!

还有一批房企还不上债导致实质性违约!

还有一批房企续不上工程款导致停工!

还有一批房企的房子交不了房!

还会有一批房企,趴下后再难起死回生!

重要的是,哪些房企会熬不住?哪些房企会出现以上风险?哪些房企最好不碰?

这是个非常值得思考的问题。今天这篇就来解决这个问题。

PART.2

前两天内容会上,同事随口问了句——

2022年哪家房企能保证不出事、买谁家房企绝对安全?

一屋子人沉默不语,是的,放在今天这样的局势下,这个问题,谁都回答不了。

但我们反观复盘那些暴雷破产的反面案例,至少就能梳理出一大半有问题的、大问题的房企。

前两天,我看了个关于重庆协信创远的破产分析报告,其中提到一个观点:

——主营商办市场、有大量商办囤货的房企,远比纯住宅房企,经营风险更严重。

这绝对真的。春节前破产重整的重庆协信远创就是典型例子。

协信远创,重庆老牌房企,曾与龙湖、金科、东原、华宇并称渝系房企"五朵金花"。

2021年12月10日,重庆破产法庭宣布协信远创重整投资人招募。

这意味着这家曾经相当有实力的房企,彻底扛不住了。

协信远创,以商业地产起家,主要开发住宅、商业、和产业园区。已开发20余座城市综合体、40余个产业园区项目、5个酒店式公寓。

2020年销售金额为163亿元,在全国房企中排名第113位,代表项目有“启迪协信重庆总部城”、“上海奉贤启迪协信智慧港”等多个产业园。

去年2月开始,短短一个月内,这家房企被评级机构下调了两次信用等级,评级展望为负面;

3月开始,这家公司旗下4支私募债券接连违约,累计违约债券余额25.33亿元;

随后,因为资不抵债,其在青岛、无锡等城市项目均已停工。

“下调评级--债券违约--项目停工--全面暴雷”,协信远创只用了短短一年。

但其实,这家房企从根上,就问题已久。

PART.3

协信第1错:商办占比太高,资产变现难度逆天。

暴雷前夕,这家房企待售面积中,住宅占比只有28%;剩下超7成,都是车位、办公、公寓、商业、酒店。

快跑!今年5种房企,随时可能塌!

在碧桂园345高周转法宝里,拿地3个月就能实现开盘卖房圈钱;就算在一般开发商手里,普通住宅物业,最多2年就能实现去化。

但商业、办公物业嘞?一个项目可能七八年都卖不完!

在协信,能高周转、能挣快钱的住宅占比不足3成,这就意味着它资金回笼出奇慢!

在协信,能拖断后腿的商办物业占比高达7成,去化周期高达8年,大量钱投进去杳无音信!

不止协信,类似房企都有流动性恶化风险。

协信第2错:盲目拿地,恶化现金流。

2016年全国楼市疯涨,2017年全国调控空前。但协信的反应,总是慢了半拍。

2017年一年疯狂拿地,购地支出大幅增长至206.72亿元,拿地303.73万平方米,同比增长53倍!

但,倒霉的协信销售额、利润却接连下滑。

2020年,协信远创的营收同比下跌54.36%至55.59亿元,净利润为亏损72.77亿元,净利润同比暴跌865.67%。

换句话说,这家房企一年的亏损额,比之前5年的总利润都多!

快跑!今年5种房企,随时可能塌!

协信第3错:资产受限,再融资超难。

是的,这家房企暴雷前,货币资金仅占比2.48%!

其他资产呢?截至2020年12月31日,公司合并报表口径下75.74%的资产属于受限资产,其中存货、固定资产、投资性房地产几乎已全部被用于抵押融资。

更何况,三道红线全踩。

截至2020年末,协信远创剔除预收款后的资产负债率为83%,净负债率高达249%,现金与短期债务比只有0.15。

这种资产表下,想再次抵押融资几乎没有可能。

最终,资不抵债的协信远创,无奈躺平,走向破产!

PART.4

春季前,每个人都说,2021年是房地产最惨的一年。

的确,这一年里,全国全国343家房企发布了相关破产文书;

快跑!今年5种房企,随时可能塌!

这一年里,“大到不能倒”的宇宙房企,亲自下场证明了“没有什么是大而不能倒”。

这一年里,接连有近20家房企出现了实质性债务违约,包括实力房企华夏幸福、佳兆业、奥园、花样年、新力控股、蓝光发展、泰禾等;

这一年里,手里有房企商票的都慌了,手里有房企私募债券的都慌了,手里有房企股票的都慌了,手里有还没交的房的,也慌了……

一个更坏的消息是,2022年依然会更惨。

谁都预测不到哪家房企100%安全,哪个楼盘100%安全。

但如果大家能避开以下5种高风险房企,至少就避过了85%的雷。

请谨记、且收藏:

1、要谨慎对待,商业、办公、产业园等占比过高、囤货过多的房企,周转太差!

2、要谨慎对待,近两年过分激进扩张、激进拿地、销售又差的房企,欠债不会少!

3、要谨慎对待,货币资金规模远小于短期债务的房企,流动性大概率要出问题!

4、要谨慎对待,不愿卖项目、卖资产、降价等凑钱,反而耍赖躺平的房企!

5、要谨慎对待,资产质量差且大规模受限的房企,它根本融不到钱!

2022年,无论你买不买房,一定要落袋为安、安全第一!

[责任编辑:小恋]
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