站在2022年初的关口，有必要对这一年的中国楼市，来一个前瞻预判，以米宅的名义。

2022年，中国楼市将会发生哪些变化？

1.活下去

对于所有的开发商来说，能活到2022年6月份，才算真的活下来了，在这之前，都难言活着。

2021年以前，干倒了富力、华夏幸福、泰禾、绿地。

2021年，干倒了恒大、佳兆业、新力、协信、蓝光、宝能、福晟、阳光城、中南、世茂、奥园、鑫苑等。

名单远未停止。

还有房企在排队。

2021年4季度，房企一共有1900亿元债券要还，就干翻了这么多企业。

2022年第一二季度，房企共有4200亿债券要还，焉能度过？

站在2022年的开年，政策底已见，市场底在一二季度。

2022年的一二季度，才是市场底，也是房企继续出清的时候。

所以，先记住这个时间点，2022年6月份。

能活过来的房企，才算真的活下来了。

2.国进民退

2021年10月份，房企新发行了31支债券，几乎全是国央企。

到了11月情况有所好转，部分房企流动性得到缓解，但国企民企融资冰火两重天。

11月境内债券共发行46笔，其中44笔发债主体为国央企，占比约96%。

SO，你体会一下。

武汉、无锡、广州、郑州等地第三次集中土拍，要不流拍，要不就是清一色的国央企或地方城投顶上拿地。

SO，你体会一下。

绿地，在2020年就已经出现资金问题，但因为是国企，所以，结局比恒大好1万倍。

华发，顶着三道红线好久好久，但因为是国企，所以，没关系，地照拿债照发。

房企三道红线，本质上是对民企的三道红线。

银行两道红线，本质上是对民企的两道红线。

今年倒下的房企，清一色，全是民企。

所谓信用收缩，所谓房企供给侧改革，所谓房企金融去杠杆。

本质是，就是一边倒的挤兑民企。

2022年，房企端，你会看到更快更多的国进民退。

民企的声音越来越少，国央企成为市场的主角。

3.兼并购潮

最新报道，银行已告知一些大型优质房企，针对风险房企项目的收并购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

松绑了！

意思是，兼并购房企的钱，不计入三道红线考核。

这个政策，也是为2022这特有的房企供给侧改革而来。

绝大多数是国央企，可以拿到专门用于收购的贷款和资金。

一少部分优质民企，也可以拿到专门用于收购的贷款和资金。

国家要稳定。

地方政府要保交楼保交付。

出问题的房企只有一个问题就是钱。

所以，这项政策，为此而来。

1月10日消息，和世茂集团等房企被列入11家中国央行制定的需要流动性支持的房企名单。其他八家企业分别是中梁控股、荣盛发展、奥园、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力、江苏中南建设。值得注意的是，恒大并不在此名单上。

央行还制定了针对这11家房企美元债敞口风险的应对方案。其中一位消息人士称，央行要求九家企业通过收并购项目资产的方式为这些有中高风险的企业提供流动性支持。九家企业分别是保利、华侨城、招商蛇口、华润、中粮、五矿地产、中建、金茂和绿发。

为鼓励行业收并购，此前央行和银保监会12月中旬发文，将收并购产生的债务不计入地产“三条红线"计算范畴。房地产“三条红线"政策于2020年8月发布，旨在控制房企杠杆。

这一切，为2022年的大型重组、兼并购而来。

2022，必然是房企端大型兼并购的元年，而且动作不断，消息不断，大事件不断，不妨拭目以待。

除了华润、招商、保利、中建，还有中海、中交等等，摩拳擦掌。

万科、碧桂园、龙湖，等等，也在摩拳擦掌想喝口热汤。

4.全面转负

房企高杠杆、高周转、高负债的日子在2021年戛然而止，划上了时代的句号。

时代真的变了。

2020-2021上半年这波地产行情，是中国楼市辉煌时代最后的倔强。

2000-2008年，中国楼市的红利是土地价值被低估的红利。

2009-2016年，中国楼市的红利是加杠杆、金融扩张的红利。

2017至今，中国楼市的红利是管理的红利，金融去杠杆周期。

高杠杆、高周转、高负债的房企，要不倒下了，要不奄奄一息，属于它们的红利时代，彻底过去了。

2022年的中国楼市，销售面积、销售金额、新开工面积数据，同比2021年，全部转负。

2021年，全国商品住宅销售面积约15.7亿平米。

2021年，全国商品住宅销售金额约16.4万亿元。

销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。

2021年，全年住宅用地成交8.8亿平米，同比增长为-25.2%，大幅减少。

时代在2021年来到一个转折点，这一年，土地流拍一共1298宗。

2021年的数据，其实还不算啥。

2022年，关于楼市的一切，全面转负。

预计2022年房地产新开工面积增速下降超10%。

预计2022年房地产开发投资增速至少下降3%。

预计2022新房销售额同比下降7%。

预计2022年二手房销售额同比下降10%。

预计2022年销售面积同比下降约5%。

5.分化加剧

2022，也将是全面分化的一年。

房企的分化，自不必说，国进民退，小的消灭，大的兼并购。

更重要的是，市场的分化，越是在市场不好的时候，越是在情绪不好的时候，所有的购买行为都是以防守为主的，风险性区域、风险性城市、风险性资产，一定是全面被抛弃的。

2021年不行的，2022年将是加速的更加不行。

2022年，也将是城市明显、加速分化的元年。

城市，真的是越来越陡峭了。

用这张图，体会一下，什么叫撤退声未落，东北就先沦陷了。

回想2018年，还有人带队去炒沈阳，如今，东北全面沦陷，房地产市场极速冷却。

急的哈尔滨都不顾一切的发文来救市了。

市场好的时候，差的地方还能喝点汤，市场不好的时候啊，汤都没有。

再看这张图，一线城市的地好歹还能卖出去，三四线的地，地都没有人要。

所以，敲黑板。

全力关注长三角核心、珠三角核心、北京，这是第一梯队。

再来关注长江、黄河、关中、成渝等10个重点单核大城市，这是第二梯队。

我毫不掩饰我的观点。

城市群核心>单一大城市。

举例子，长三角核心、珠三角核心>武汉、成都、重庆、郑州、西安等单一大城市。

是的，我再一次的敲了黑板，信不信由你。

以后打架，打的是群架，孤狼会吃亏的。

6.保障性住房

2022年的大势：商品房下，保障房上。

不管是十四五规划，还是中央经济工作会议，还是住建部工作会议。

还是财政发力专项债券的投向。

殊途同归，保障性住房，大干快上。

比如，上海“十四五”计划新建筹措保障性租赁住房47万套以上，要求租金年涨幅不超过5%。

比如，深圳完成“十三五”期间新增40万套公共住房的目标。并规划在2035年计划建设筹集公共住房不少于100万套。

这里面，大有可为，当然，我说的是工程，或相关产业链。

如果你是投资，就要避开这类房产，比如小面积，比如太刚需，因为，你的对手盘是这个保障性住房。

7.没有大行情

中国楼市自2021年6月急转直下。

央行在9月底召开的三季度例会上提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

之后，才是慢慢的房地产政策筑底、企稳、回升的时间。

先是按揭贷款的宽松，然后是优质房企的融资正常化，然后是最近的央行出马号令9家央行施援11家风险房企。

2021年底，楼市的政策底到底了。

但市场有惯性，信心恢复需要时间。

这次的伤，太大了。

对资本市场的冲击，需要很长的时间来恢复。

2021年的这场前高后低，其实是一个缩小版的日本1991年地产大衰退。

这次剧烈波动。

倒下了一批房企。

倒下了一批建商。

倒下了一批中介。

倒下了很多房奴。

打掉了太多房地产的信仰。

所以，2022年上半年，市场筑底。

所以，2022年下半年，市场盘整。

2022，没有大行情，这最明确的答案。

没有大行情，不代表不能买，因为，楼市本来就是中长周期。

8.政策松动、友好

中央经济工作会议上，明确提出了“供给冲击、需求收缩、预期转弱”的三重压力。

很真实，很现实。

2021年上半年，支撑中国GDP的是地产和出口。

2021年下半年，支撑中国GDP的就只有出口了。

9月份，出口在GDP中的权重占到了40%。

10月份，出口在GDP中的权重占到了50%。

而2022年，国外货币收紧，需求肯定转弱，欧美消费肯定见顶，世界基本上全面要与病毒共存，国外工厂陆续恢复。

中国出口先发优势还在，但肯定是不如2021这么亮眼了。

2021年，中国GDP大约增速8.1%，出口增速28%，你感受一下NB这两字母的含义。

而2022年，出口增速大约只有5%了。

所以，在“经济GDP=消费+出口+投资”的等式中。

消费的敌人是疫情还在强制清零。

投资的敌人是房地产投资转负了。

出口的敌人是2022就只有5%了。

为了保经济，保增长，保稳定，刺激就是肯定的。

如何刺激？

央行的货币政策+财政部的财政政策。

货币宽松+财政刺激。

2022年，政策整体上比2021更加友好。

2022年，有降准，有定向的降息。

2022年，财政刺激远超2021年，而且会提前，而且是在前半年大干快上。

这一切，都是稳稳的趋势。

9.错杀的估值修复

错杀了什么？

1、被整体按在地板下的房地产开发商。

2、被连带的物业板块。

当然，这波超低估值已经在1月10号的央行支持9家国央企施援11家风险房企的消息之后开始修复了。

但整个房地产行业，特别是优质房企，被错杀估值，是一定的。

随着政策底反弹，市场底反弹，龙头效应显现，剩者为王的结果呈现。

被错杀的估值，一定会回来，只是，你别期待太多而已，毕竟，大时代过去了。

2022年，房地产行业的预期差转化，是最明显，也最直接的，因为，最差的时间，已经过去了。

这一章节，是给资本市场的人看的，你懂。

数据不是最新的，供参考而已。

10.房企江湖大洗牌

未来的趋势很明确。

1、国进民退，拼爹。

2、民企凭本事活下来。

2017年开始至今，是中国金融去杠杆的大周期。

所有逆势而行的房企，如今都趴地上起不来。

泰禾，华夏幸福，恒大，融创，都是如此。

还有，国家一直在提的反对资本无序扩张，说给谁听的？

恒大、宝能之类。

不好好盖房。

拿保险圈钱，拿汽车圈地，拿地产倒手。

这类不务正业、骚操作不断的房企，都得趴下。

回到文章最初说的，能活到2022年6月，才算活出半条命。

目前央行出手来救的只有11家房企，里面没有恒大，也没有宝能。

其实，全国至少还有100家房企在死亡的边缘，当然，这里面有很多地方中小房企。

大而不能倒还是有道理的，这11家被救的房企，都是上市房企，因为，都有美元债要还，这是牵涉国际形象的，这是涉及大国责任的。

得给面子，得救。

而众多中小房企，对不起，你们的时代真的过去了。

11.最后

悲观者正确，乐观者成功。

中国改革开放40多年以来，共和国历经了太多坎坷。

但，没有哪个事情可以阻碍我们奔向星辰大海。

1991年的海南泡沫。

1998年的工人下岗。

2008年的金融危机。

2014年的楼市危机。

2018年的中美交恶。

2020年的新冠疫情。

2021年的楼市跌宕。

我们依然坚定的迈向了GDP总量超过了100万亿元。

我们依然迈进入人均GDP过万美元。

我们依然成为了全球第二大经济体。

2020年，中国FDI外资涌入是1630亿美元，全球第一。

2021年，中国FDI外资涌入超过了2020年，依然全球第一。

伟大的祖国已经明确的为我们指引了未来的方向。

1、房住不炒。

2、共同富裕。

3、双碳战略。

4、科技兴国。

5、国货崛起。

2021年的阵痛，只是为了在排除中国发展史上的8座大山而已。

教育，住房，医疗。

资本无序扩张，非正常竞争和垄断。

环境污染，风气不正，阶层固化。

所以，团灭教培，房住不炒，医疗集采。

所以，阿里禁声，滴滴下架，巨头罚款。

所以，环保督查严查，打击明星饭圈，三次分配共同富裕。

每件事，都是高层的高瞻远瞩，都是为了不破不立。

朋友们，打起精神，迎接这不凡的2022年吧！

和我一起，做一个乐观主义者。

和我一起，做一个持续学习主义者。

和我一起，做一个绝不躺平的奋斗者。

加油，2022！