商业银行可以向房企开展保函置换业务

近两个月,房企们等来的好消息有点多。

无论是引起热议的“金融16条”,还是昨天刚刚出台的保函置换预售监管资金,抑或是更早前的保交楼专项借款,房企们总算是久旱盼到了甘露,可以喘一口气了。

不同于此前针对市场端的政策放松,这一轮被各路营销号戏称为“史诗级大救市”的调控瞄准的是饱受诟病的开发商。

纵观今年的各类政策,不难发现,在经历了LPR三降、限购松绑、团购买房等等正常或离谱调控的轮番敲打后,楼市仍未见起色。11月15日,国家统计局披露的最新数据显示:

1至10月份,商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%,其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元,下降26.1%,其中住宅销售额下降28.2%。

(来源:国家统计局)

所以,在这种背景下,既然市场失灵,政策失灵,那就索性转变思路,直接托房企,条条大路通罗马。

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新思路之一:保函置换

这几天政策频出,“金融16条”昨天的文章已详细解读过了,今天聚焦一下保函置换。

11月14日,住建部、银保监会、央行等三部门联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》原文略显晦涩,大家只需要知道这次的目标对准了预售监管资金,商业银行可以向房企开展保函置换业务。

什么是保函?简单来说,就是保证书,是一种由商业银行出具的信用担保凭证。保函置换的意思也就是房企可以拿着保函,申请置换出预售监管资金使用。

这一放松,房企长舒一口气。预售资金是开发商资金周转的重要一环,庞大的现金流能通过保函置换,无疑给债务紧张的房企狠狠输了一波血。

但大胆放开并不意味着可以尽情使用。

首先是三部门设置了一系列定语:“商业银行按市场化、法治化原则在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策,与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。”

简单来说,即使政策出台,爆雷风险大的房企,还是有一定可能无法获得商业银行的保函。

其次,根据《通知》内容,我们还可以总结出三条明确的“红线”要求:

第一,保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%,置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

第二,确保房企要按规定使用保函置换的预售监管资金,优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等,不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

第三,监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。

其中,第一条对于部分首付较高的地区影响较大,比如北京、上海、深圳等一线城市;第二条更多是限制资金的非法使用,限制房企撬杠杆,不过可以还债了;第三条则是限制商业银行的资质,避免出现部分规模较小商行受爆雷房企拖累的现象。

这一系列的限制条件,可能会给狂热的房企浇上一盆冷水。但仔细想想,如此庞大的现金流,如果不加以严格的使用限制,在目前的市场环境下,说不定还会出现更加难以收场的局面。

毕竟在此前,因为监管缺位导致的烂尾现象还历历在目,血淋淋的教训让国家不得不慎之又慎。


(来源@新浪微博截图)

另一方面来说,限制较严也是在提醒房企,现在决定给你们托底,但注意步子别迈太大扯到自己,更别殃及别人。

这一点背后的根本逻辑在于:只有救房企,才能稳定经济、稳定就业、稳定财政。

02

救房企=救房地产=救经济

为什么说房企如此重要?

首先,房地产依然是我国经济的“压舱石”这点毋庸置疑。想要稳定经济,靠工业、制造业不可能一蹴而就,只有靠房地产拉动经济、拉动消费,才能在最短的时间内收效。

另外,房企作为上下游产业链最关键的一环,养活了建材、家装、中介、维修等行业,间接创造了数以百万计的就业机会。

其次,上文也谈到,救市场,稳成交的做法行不通,民众收入缩水,信心缺失,所以才退而求其次,转变为托房企。

理论上,通过拯救中间的房企,可以稳定两头的平衡,也即一头是市场,一头是经济与就业。

房企得救,才有理论保交楼,才能给予市场信心,才能尽可能调动市场复苏。市场复苏,又会正向反馈给房企,从而反馈给就业和经济。

更关键的是,随着爆雷房企的逐渐增多,土地收入逐渐减少,金融市场逐渐动荡,经济风险会越积越重。如果任其发展下去,会继续拖累就业、拖累经济、拖累财政,保交楼难度也会加大。

中国经济已经承受不起这样的后果了。

此前本号分析过,在经济不明朗的大环境下,今年调控的目的并不是重新提振房地产,而是不让房地产成为经济复苏的累赘。

而此轮政策也证明,通过大胆放松,小心限制,既对经济、楼市构成较大利好,稳住了房地产,也不会操之过急,引发楼市的过度兴奋。

不过,历史已无数次证明,一则利好政策传递到基层的执行复杂度,依然是最大的考验之一。

就像保函置换预售监管资金,在此前监管收紧的背景下,依然出现了许多问题,现在放开能否保证不再重蹈覆辙,不免让人再打上一个问号。

市场能否转向依然很难预测,但可以肯定的是,随着人口规模见顶,楼市供需长期不对称难以调节等问题愈发显著,未来楼市的发展必将长期筑底,缓慢爬升。

但这对于我们来说,或许已经是最好的结果了。


[责任编辑:小恋]
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