43块地27宗无人问津!土地流拍第一城,出现了
地产金融 公子不悔 2021年10月12日 我要评论 扫描到手机

估计谁也想不到,核心城市第二轮集中供地,流拍率最高的居然会是北京。

尽管还未开始拍卖,但根据北京市规划和自然资源委员会,截至10月11日15时截止报名:

北京共有27宗地无人报价。北京第二批集中供地共出让43宗地块,这意味着,仅剩15宗地将进入竞报环节,土地收入将大打折扣。

按此计算,北京的土地流拍率至少在62.79%以上,超越沈阳和广州,成为妥妥的核心城市中,土地流拍第一城。

之前,沈阳第二轮集中供地46宗地块,19宗成交,27宗终止或流拍,流拍率(含终止)高达58.7%。

一周之前,广州结束的第二轮土拍结果是,48宗涉宅地中,23宗地成交,总成交金额达569.37亿元。25宗地流拍,流拍率达52.08%。

此外,长春、福州、济南、天津、成都、重庆的流拍率,均在30%以上。

43块地27宗无人问津!土地流拍第一城,出现了

北京、广州、成都、重庆等城市的土地流拍率为何这么高?

显然不是城市本身的原因,因为这些城市都是当红城市,而且潜力非常大,谁也不会怀疑北京、广州的发展潜力。

核心城市流拍率集体走高,根本原因还是民企躺平,没有了拿地积极性。

事实上,在此前深圳等城市叫停第二轮土拍的时候,就有消息传出,北京的有关部门也在打电话给首批次没有拿地的房企,鼓励他们参与二轮供地。

民企为何不愿拿地?

这一点,我在之前的文章中已经分析过。

一方面是因为手中没多少钱了。

在三道红线与银行限制流入房地产市场资金比例的背景下,尤其是楼市成交量低迷,回款难的背景下,很多开发商已经捉襟见肘。

而且,官方也明确规定,房企全年拿地资金,不得超过销售额的40%,包括并购拿地。

另一方面,现阶段拿地,利润微薄。

造成利润微薄的根本原因,地价高企,新房限价,再加上设置了各种附加条款,双限双竞,竞配建,再加上房企借钱成本高企,尤其是民营房企。

带来的结果是,拿地成本越来越高,销售价格却被一直压着。

数据显示,目前Top40的房企结算毛利润率已经降到了历史最低水平。无利可图的开发商,自然不愿意拿地。

43块地27宗无人问津!土地流拍第一城,出现了

各城市土地流拍率居高,并不是一件好事,对购房者来说。

因为,房企不愿拿地,来年的新房供应就会变少,供需矛盾便会加剧,房价就更难维持稳定。

稳房价,是管理层制定的目标。现阶段,虽然通过金融政策收紧(贷款难)和调控强压,减少了购房需求,但真实供需矛盾并未有所改善。

想要真正改善,还是得从增加供应。所以,当务之急,是要调动民企的拿地积极性。

之前因担心房企们选择躺平,深圳、天津、青岛、福州等十多个城市纷纷叫停第二轮土拍,改变了拍地规则。

但从公布的新土拍规则来看,只是调低了土地溢价率,并未下调土地价格。

所以我们才可以看到,第二轮土拍,很多城市都是底价成交,溢价率都不高。

但是,溢价率压下来,虽然一定程度上可以为房企增加一点利润空间,但着实有限。要想增加房企的利润空间,只有适当降低土地价格才能实现。

那就是适当降低地价。注意这里的措辞,是适当降低。因为稳地价,也是管理层下达的任务。

而且,如果地价降不了太多,也不能降太多。

降不了太多,是因为,目前除了深圳、北京、上海的少数城市不依赖土地财政外,大多数城市仍非常依赖卖地收入,来运转城市。

不能降太多,是因为,一旦降太多,必然会引发房价大幅波动,而且还影响地方政府的土地财政收入。

适当降低,既能让地方城市更容易接受,又能为房企拓展利润空间,调动他们的拿地积极性,降低流拍率,同时可以完成管理层等下的稳房价、稳地价目标。

若不做出调整,大面积流拍依旧在所难免。对于地方政府来说,赚不到想要的卖地收入,对于房价来说,又难以维持稳定。

因此,权衡之下,适当降低土地价格,是解决当前土地市场尴尬的最好办法。

[责任编辑:小恋]
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