断供房增加到200万套,王石预测成真了?
楼市快递 互联网 2021年10月11日 我要评论 扫描到手机

房产过剩、新生儿减少、国际通胀,这三大因素叠加在一起,似乎能说明点什么问题。

接下来的房地产市场,真的会像人们预测的那样,迎来“下行潮”吗?没有人能给出明确的答案。

对于房产走向问题,王石有这样一段描述:

在一次采访中,王石说道,“到深圳之后,我前后换过3次房子,每一次都是把上一套卖掉然后买下一套。”,而对于大家关心的该不该买房的问题,王石也直言不讳地提出,房产过剩已经是现实了,现在的年轻人结婚之后,你的父母、你的岳父岳母都会把房子给你,所以年轻人根本不缺房子住。

如今看来,王石的预测应验了。房产过剩已经是不争的事实,经济学者任泽平曾发布《中国住房过剩还是不足》报告给出测算数据,我国的城市存量房产达到3.11亿套,户均房产达1.1套,房产供给显然过剩。与此同时,央行课题组在《金融界》也曾发布“城镇家庭资产负债报告”同样认为,城市房产早已过剩了,家庭房产保有率达到96%,超过30%家庭拥有二套房以上房产,还有10%家庭至少有3套房子。所以,无论是任泽平还是央行数据,都指向了一个结论:住房供给大于需求,现状过剩。

一个尴尬的问题出现了:

根据马克思在《资本论》对商品价格的基本定义和西方商品学的一般概述,商品供过于求则价格跌。现在既然房子供给大于需求,那为啥至今为止房子价格依然处于上行态势,而没有丝毫下滑的迹象呢?特别是随着新生儿减少、家庭421演变格局越来越明显的情况下,按理来说房子应该下行,为何反其道而行之?

这就不得不提到房地产保有的“二八法则”了,在财富持有中,基本奉行“20%的人持有80%财富”的基本原则,在我国的房地产购买中,这个规则同样适用,少数有钱、购买力强的人买走了市场上的多数房源,大部分购买力不足、钱不多的人仅仅买到了市场上极少数的房源,所以从总体上来看,房产确实供大于求,但是从供需配置上而言,存在过重的错配情况,不需要房子的人拿走了多数房源,多数具有购房需求的人,没有买到房子。

举个例子:

A城市有4000万的购房需求,与此同时,住房市场供给了4000万房源。

在理想的分配状态下,4000万购房需求与4000万房源一对一匹配,每个需求都能得到解决。

然而,在市场化的供需匹配下,有1000万需求拿走了4000万房源,市场上房源现在为0,但是刚性购房需求依然存在3000万个。由此继续拉动房市上浮。

过去的20年里,我国房产市场“这种情况”普遍存在。

2021年之后,房市依然会保持“高昂”的上浮态势吗?2个新的因素不妨提前一看:

1、国际通胀或正在袭来。2020年全球遭遇“黑天鹅”的侵袭,多数国家的发展受到挫伤,在TOP20的国家中,除了中国、瑞典等3个国家继续正向增长之外,剩下的17个国家纷纷后退,其中不乏美国、日本、德国、英国、法国等老牌发达国家。

当历史把“考题”放在大家面前的时候,各个国家如出一辙地选择了“同一个答案”:开始货币放水政策,据不完全统计,目前为止全球80%以上的国家出台了积极的货币政策,有的降准降息、有的则直接增发货币。

在2020年的12月,日本率先开始73.6万亿日元的新计划,兑换为人民币,总额度高达4.4万亿元;

2020年底至2021年,美国同样不甘示弱,累计释放出了3-4万亿美元的货币(兑换为人民币达到30万亿元左右);

欧洲作为经济体的一个重要角色,也开启了货币投入,欧洲央行开启1.35万亿欧元的大方案,2-3个月之后,又追加5000亿欧元,总投入达到3.87万亿人民币。

结果显而易见,一方面GDP被快速拉动,消费提升的同时,生产动能也开始拉高。但伴生现象也开始出现:房市、股市双双走高。美国、韩国首尔、日本东京都、法国、加拿大多伦多、澳大利亚等全球超过89%的国家房子正处于“上升”趋势当中,有的增幅10%,有的则直接提升30%,正是在此背景下,房产学者们认为,我国或遭遇输入型通胀影响,接下来楼市或有提升空间。

2、新生儿连年减少。根据第七次人口普查的数据显示,截止2020年底我国总人口为14亿人,其中60岁以上的老年人达到2.6亿人,占比18%。老年人口快速增加的同时,新生儿加速减少,据统计2020年全年新生儿童只有1200万人,出生率只有1.3,同比2019年下滑18%。有人口机构测算认为,如果继续按照这个走势发展下去,那么在5年之后,每一年新生儿人口或跌至1000万人以内,对于14亿总人口的庞大国家,一年才生育1000万人,结果可想而知。

而我们都知道,商品房本质上属于商品,是需要人口来消费的,在人口快速增加期,住房消费能力就强,相应则减弱,那么在老年人口增加(消费能力弱)、新生儿和壮年人口减少(消费能力减少)的情况下,房地产何以为继?

结局:

一方面是通胀因素出现,另一方面是人口出生率降低,在一正一反的两大因素下,房地产究竟如何?其实诸多信号已经到来了,断供房增加到200万套,王石预测成真了?高层13字表态!

首先,“白菜房”或到来。2020年至2021年,易居研究院副院长曾发布过一条动态,说到一位北京来的炒房客,2年前在重庆购买了180套房子,买房时的价格为200万元/套,现在正以150万元/套价格对外销售,每套房子降低50万元,180套房子就达到了9000万元,几乎接近王健林一个“小目标了”,可以用白菜房来形容。

其次,断供房也相继到来。根据某法拍网数据,2017年法拍房只有9000套,2018年骤增至2万套,随后一年累加至50万套,而到了2020年底,则增加到了200万套。短短的几年时间断供房数量增长143倍。断供房的出现,是楼市住房消费能力减弱的明显信号。

白菜房和断供房的相继到来,已经从数据层面佐证了一个结论:房市并不会像专家们说的受通胀影响迎来上行,反而表现出“下滑”的趋向。今后房市步入何方?高层其实早已13个字定调了。

记者:为促进房地产市场平稳健康发展,2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措?王蒙徽:房地产长效机制实施以来,在各方共同努力下,房地产市场总体运行平稳,基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。

上边的这段话,是住建部部长王蒙徽在人民日报专访时谈到的今后住房政策和发展方向基调,总结起来就13个字:促进房地产市场平稳健康发展。已经表明了一切,虽然短期内有城市房产依然上行(或者说有部分城市房产下行),但是中长期来看,“平稳”二字才是主题。

[责任编辑:小恋]
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