时隔近百年,“倒牛奶”再度出现!楼市或重演2014年?
业界观点 互联网 2021年10月08日 我要评论 扫描到手机

时隔近百年,“倒牛奶”再度出现!

根据《每日经济新闻》前不久发表的文章《无人运奶,倒牛奶事件或再度上演!英国急缺卡车司机,年收入48万超过高管,仍缺10万人?》报道,英国已经出现了接近10万卡车司机的短少,厂家反映没有足够的卡车司机来运输货物,供应链显得明显不足。英国当地超市维特罗斯(Waitrose)近日说到,他们给卡车司机的工资已经超过了企业高管水平,即便在这种情况下,卡车司机还是缺口很大。

货物运输不出去,在牛奶行业体现得尤为明显,由于牛奶库存多、运输不出去、运输成本已经居高不下,长期冷藏的费用昂贵。所以“教科书上”倒牛奶的现象再度出现了。

为什么啤酒厂、农场主、牛奶厂作坊宁愿把牛奶和啤酒倒掉,90年来第一次这样做,也不愿意低价卖给消费者?

原因很简单:需求不足——库存积压——储存成本高——物流运输成本高——与其送人还不如直接倒掉。

其实“倒牛奶”这三个字在教科书的定义,不仅仅是用来形容鲜奶生产行业,而是泛指“某个行业库存过高、销售不足,以至于价格下滑,为了挽回价格优势,厂家把产品摧毁”的一种现象。

2021年的今天,100年前倒牛奶的情况或许开始在房地产出现了:一方面房子库存堆高、另一方面新房和二手房销售价格有下滑迹象;许多房企和个体购房者宁愿“破产”和“断供”也不愿意大幅降价销售。接下来,咱们一一说起:

1、房市库存创新高

根据房地产机构的研究数据,2021年以来楼市库存就不断攀升,国家统计局数据显示,7月末,商品房待售面积达到50864万平方米,比6月末降低215万平方米,虽然有所回落,但是依然居于高位。

其实,楼市高库存在2020年末就已经凸显出来,2020年底,全国百城商品房库存量达到5.7亿平方米,同比增长9%,库存量几乎接近2014年的水平,所以才有人说,当前的楼市或重演2014年,指的就是房产库存的迹象。

是什么导致楼市库存如此之高呢?指闻君的看法是“市场预期”降低导致的需求减少,2020年8月份,央行首次提出了针对房地产企业融资的“三红线”规则,要求房企们降低负债等指标,如果逾期未达成,则融资增幅受限,即便是达成了降负债目标,那么融资也会受到上限约束15%。这相当于给了房产一记重拳,万科郁亮随后就说,这次的改变一点也不亚于土地招拍挂的影响力度,郁亮认为房地产企业们失去了巨额融资红利期,全部站在了同一个起跑线上,只能依靠管理创造红利。

过去,房市的高速前进,依靠的是高周转、高负债的模式,在这“双高”之下,房地产的车轮滚滚前进。如今房市融资受阻了,那么车辆前进自然举步维艰,市场上的买房人看在眼里,于是购房预期纷纷降低,由此导致库存堆高。

2、购房需求减少

市场上的刚需有多少?每个人都能给出不同的答案,西南财经大学通过研究认为,在首次购房的人群中,超过85%的人第一目的便是投资和升值,只有不到15%的人是为了居住,这也就是说,市场上刚需人群其实不到15%比例;另外央行在《金融界》发表的城镇家庭资产负债报告数据也显示,城镇家庭户均房产达到1.5套,超过40%家庭拥有二套房。

不管是西南财大,还是央行报告,都指向了一个结论:真正的刚需不足、房产过剩。这种市场供需格局下,导致现在的“高楼市价格”其实显得脆弱无比,一旦“高涨”停止了,那么原本伪装成“刚需”的投资者便会纷纷开启撤退模式。2021年以来,我国楼市恰好就赶上了这个“点儿”。

3、楼市或迎“贬值潮”?有房降500万无人买

深圳始终被誉为是“炒房第一城市”,每一次的房产上浮,基本上都从这个城市开启,每一次的房产下行,也会在这里发迹。2021年9月份以来,一波楼市降价雨正在酝酿中。

根据消息显示,在8月末9月初,福田区一个“顶尖”的学区房小区里,一套市场价值2500万元的房产,被以降低500万元的加码对外拍售,一次性就降低了500万元,面对如此大的幅度,相信是许多买房人梦寐以求的好事儿。然而结果让人大跌眼镜,这套低于市场价500万元的房子“流拍了”,也就是说无人购买。

什么原因导致?估计大家都知道,今年以来,热点城市深圳、合肥、上海、南京、成都等纷纷升级了调控政策,虽然没有新的理论出现,但是调控的“修修补补”更加密集,堵住了原本房市的各个缺口。例如有人集体抬高二手房销售价,那么就出台“二手房指导价”;有人炒作学区房,那就“大学区、多校划片”为学区房降温。在一系列举措下,合肥、深圳、北京等都陆续出现了二手房“跳水价”的情况。

4、房企破产和买房人断供接踵而至

根据人民法院的网站数据显示,截止到2021年9月13日,今年一共有288家房地产企业宣布关门大吉,平均每个月破产数量是32家,几乎每天都有一家房企关闭。

与此同时,二手房“断供”的情况也不断出现,根据某法拍网数据显示,到现在为止,一共有200万套法拍房出现。法拍房的意思很简单,是购房者无力偿还银行按揭贷款月供,最后在银行的不断催债下,购房者把房企索性扔给了银行,银行申请拍卖来挽回自己的贷款损失。

一方面房企关闭量与日俱增,另一方面二手房销售也不理想。那么为啥没有出现“大幅折价销售”的情况?其实,并不是房企们不愿意广泛调低价格,而是“不敢”。一方面中国的买房人习惯了“买涨不买跌”的基本逻辑,在下行期,每个人都在等待低谷的出现,所以越是折价,越不可能促进销售量提升,故而盲目调低价格或许是弄巧成拙;其次多个城市开启了“约束降价”模式,岳阳、沈阳等多城住建局对于调价较多的房企约谈,要求他们不能随便标价,言外之意很明显。

所以,楼市“倒牛奶”情况或正在发生,指闻君认为,虽然说现阶段与2014年高度相似,但是今时不同往日,14年之后迎来的是棚改“大涨”期,2021年之后会迎来“涨”还是“跌”?拭目以待!

[责任编辑:宇文]
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