楼市释放三个“坏消息” 有的人开始“弃房断供”了
楼市快递 互联网 2021年10月07日 我要评论 扫描到手机

前不久央行的第三季度会议上,高层再次“24字”定调了未来楼市发展方向:维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。与此同时,央媒经济日报也表态了,发布了一篇名为《谨防楼市大起大落,稳才是楼市的理想状态》的文章,同样表示:稳是主基调,大涨不是稳,大跌也不是稳,人们越来越认识到热点城市房价过快上涨将带来金融风险,还应注意到,如果另一些城市出现房价过快下跌的情况,同样会给楼市带来很大风险。

也就是说,一个“稳”字贯穿了整个未来楼市的发展方向。如何理解这句话呢?显然,热点城市房价持续维持在高位不能算稳,但一些偏远城市房价下跌过快同样不能算稳,答案也就很明显了,对于房价过热的典型城市,在持续不断调控中使其“降温”到理性的价格水平,对于房企恶意降价、造成相互之间“踩踏”的行为也应该及时制止,前者是维护房地产市场的稳定发展,后者则是维护住房消费者的合法权益。

对于刚需来说,自然是希望看到热点城市房价下跌的,随着楼市不断分化的情况下,未来会有越来越多的人流入一二线热点城市与沿海地区的城市,房价尽快回归理性,也就意味着刚需能够尽早买到属于自己的房子。目前来看,进入2021年后,特别是下半年,楼市出现了翻天覆地的变化,中原地产首席分析师张大伟表示,从“遏制投机炒房”到“打压恶意降价”,我国房地产市场调控聚焦的方向,在短短几个月间就发生了明显变化。对于房企、炒房客这些既得益者来说,更是迎来了三个“坏消息”:

1、楼市遇冷,新房、二手房市场成交下滑的市场轮廓越发清晰

根据第一财经报道,刚过去的“金九”旺季期间,TOP100房企全口径销售金额同比下降近四成,原本应该是回笼资金的旺月,却出现环比约6%的下降,表现甚至不如淡季。克而瑞发布9月销售数据显示,TOP100房企实现单月销售全口径金额8443.4亿元,同比下降36.6%,更为关键的是,7、8月降幅分别为7.6%、19.6%,9月跌幅进一步扩大。就连销量排名前四的头部房企,同比销售跌幅也都超过了30%。排名前50的房企中,有28家跌幅超过3成。

随着各家机构发布数据,很明显能得到这样一个结论:楼市“金九”旺季已不再。对此,亿翰智库研究总监于小雨表示,“9月环比下降还是头一遭,也是史无前例的情况”。中信证券研报也认为,即便考虑政策托底,2021年10月的销售也可能出现较大的同比下降。随着房价走势越发清晰,越来越多刚需意识到了这个情况,对于买房的态度也更加谨慎了,避免“高位接盘”。

除了新房市场以外,二手房市场同样不理想。9月30日,易居房地产发布了一个报告,数据显示其监测的11个热点城市二手住宅成交量约为4.3万套,环比降19.8%,同比下跌45.5%。随着二手房“参考价”、限购升级、违规整治等调控措施纷纷发布,自今年5月以来,二手住宅市场成交量已连续5个月下滑。易居房地产研究院研究员潘竑羽指出:预计热点城市10月份二手房量价总体进一步走弱。

都说二手房市场是反映楼市的“晴雨表”,二手房市场持续走弱,对于炒房客将会产生很大的影响,对于这类人来说,主要通过“低买高卖”的方式来盈利,但如今房子卖不出去,只能放在手上增加持房成本,不仅如此,对于一些资金紧张的炒房客来说,很容易出现资金链断裂的情况,进而导致断供的出现。因此最近两年许多城市的二手房挂牌量都在不断增加,显然许多炒房投资者也意识到了这点。

2、多地“限跌”,防止房企恶意降价

正如前面说到的一样,新房市场遇冷,对于开发商来说,意味着越来越多的房子卖不动,由此导致库存的不断增加。根据CRIC数据显示,百城商品房广义库存2021年8月末达377686万平方米,按照每套房100㎡来计算,相当于3770万套房等待销售,足以满足上亿人的住房需求。此外,2020年我国城镇家庭住房持有率已经超过了96%,说明整体住房需求已经不多,随着市场转冷新房成交量下跌也是必然事件。

但对于房企而言,除了库存增加以外,还要面临另外一个问题:“三道红线”的要求下,房企的负债指标需要实现“红转绿”,由于房子销售缓慢,资金变现能力减弱,因此许多房企只能通过折价出售的方式来增加销量。但问题在于,房价下跌过快,存在一定的金融风险,并且房企之间也会出现相互“踩踏”的情况,因此自7月中旬,岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口纷纷发布了“限跌令”,防止房价乱跌损害已购房者利益。但也由此可见,楼市存在一定泡沫,即使开发商主动下调价格,也能够实现盈利。

3、集中供地“滑铁卢”,土地卖不掉了

很多人习惯将土地与房子比喻为“面粉”与“面包”的关系,并由此推断出“房价难以下跌”的结论。但如今一系列数据表明,自今年22个热点城市发布新规“土地双集中”后,对于土地成交也造成了明显的影响。根据央广网公布的数据显示,9月重点城市土地市场出现了“量价齐跌”的情况,溢价率更是降到历史低位:从前三季度土地成交情况来看,累计成交面积大幅下滑,成交金额也同比下降了8%,土地市场成交规模明显萎缩,9月溢价率降至3.9%的历史低位。

为何“土地卖不掉了”?有三方面原因:第一,许多城市限制了土地溢价率,比如最高不能超过15%,因此过去很多溢价率达到100%甚至更高的城市拍地热情减退。第二,随着最近几个月房价逐渐回落,对于土地市场也产生了一定影响,与二手房的停贷和延缓放款也有一定关系。第三,由于房企利润降低,手头资金紧张,因此对于拿地也会更加谨慎。

对于刚需来说,上述楼市传来的三个“坏消息”,实际上正说明了楼市正在逐渐回归正轨,房地产暴利的时代已经一去不复返了,相较于以往每年“金九银十”出现的销售热潮、“地王”抢房类似情况,未来或再也难以看到。但需要注意的是,并不意味着未来房价会大跌,正如央媒强调的那样:房地产市场既要抑制房地产泡沫,又要防止大起大落。

但与此同时,令人心酸的事情也已经出现了:有人开始“弃房断供”了。根据某法拍网公示的数据来看,过去半年全国法拍房数量激增了近40万套,相当于有16万套房是无法还房贷的“断供房”,而这些断供的房子中,除了资金链断裂的炒房客投资者外,同时也有部分刚需家庭。许多人可能会疑惑,为何要“弃房断供”呢?一旦断供意味着房子没有了,自己还要上征信黑名单,但殊不知“家家有本难念的经”,许多家庭买房都背负了高额房贷,一旦遇到紧急用钱的情况,那么也就剩下唯一的选择。

笔者身边就有这样一个真实案例。笔者朋友小王于6年前在张家口入手了一套房,当时的房价在6000元/㎡左右,考虑到当地拿到了冬运会的举办权,未来有一定的升值空间因此入手。事实也确实如此,接下来的4年当地房价从6000元涨至最高点13000元,小王做的电器行业生意也还比较景气。但好景不长,2021年下半年,张家口多个楼盘开始降价出售,小王所在的楼盘如今已跌至8000元以下,并且随着“输入型通胀”的来临,大宗商品价格上涨,因此小王拿货成本也在增加,但提升价格后买电器的人也越来越少,门店逐渐冷清,入不敷出,如今正面临着巨额的房贷压力,只能找遍亲朋好友借钱来填补房贷。

因此,对于今明两年准备买房的人来说,资金实力允许的情况下,尽量选择热门城市。但需要注意的是,一定不要背负巨额的房贷压力去买房,因为谁也不知道什么时候“黑天鹅”会再次出现,就算今年买不起也可以明年再买,随着楼市不断地调控,未来房价也会逐渐趋于理性。

[责任编辑:小恋]
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