大家说|房企大佬论楼市,坦言市场压力较大
高端访谈 丁祖昱评楼市 2021年09月10日 我要评论 扫描到手机

对于房地产行业而言,2021年是坎坷的、曲折的。继去年8月23日以来,房地产融资“三道红线”,房贷管理“两道红线”、22城集中供地相继落地,随着三大重磅政策的出台,房地产行业逻辑正在发生改变,行业格局也迎来重塑。

这些政策对行业带来的改变不可逆转,如果房企不从根本上改变传统开发模式,最终出路或将是走向消亡。

我们选取了11位房企大佬关于政策、投资拿地策略以及对未来市场的判断等核心观点,其中包括碧桂园莫斌、万科祝九胜等行业内举足轻重的一群人,在面对复杂的外部形势、政府调控、市场端、融资端等各个方面的压力下,大部分行业大佬比想象中更为积极。

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍未来3年,碧桂园的目标是复合增长率10%左右,对于实现这一点,我有信心,信心来源于国家希望行业健康发展,行业是肯定永远存在的,这也是企业愿意看到的。 与此同时,到2035年我国城镇化率将会达到70%,虽然未来10年城镇化速度会减慢非常多,但整体进程肯定是平稳健康继续推进的,共同富裕非常重要。 我相信未来几年中国经济增长仍然是很好的,因此,在大环境下,要靠自身的管理提升企业竞争力。

至于当前政策、融资形势严峻的问题,我认为政策目的其实是让房地产市场健康发展,而整体市场的健康发展其实是对碧桂园最有利的市场,自2018年以来,碧桂园的竞争力已经得到长足进步,因此我们也有信心为股东和投资者带来稳健的回报。

很多人都在提今年以来房地产市场多项调控的问题,其实2017年的时候就已经开始强调“房住不炒”、“租购并举”,万科的解读能力不一定比金融机构强,对企业来说政策是拿来遵守的,主基调越明显、越一致,对从业的企业来说就更好安排一些,万科把不突破红线,长期处于绿档放在优先考虑。求稳,稳中求进是我们的基本前提,不去预测天气,老老实实种地,尽可能地让收成可以得到各方满意。

“双集中”对市场、对万科来说都是新生事物,是一种挑战,万科目前也处于适应和磨合的过程,可以确信的是未来需要坚持稳健的投资,量入为出,需要坚持投资纪律,关注投资质量和效益。 万科一再说不预测天气、也没办法解读政策,其实不是托词,越短期的预测越难做,长期还可以做预测,短期很难预测准。对万科而言,全年压力还在,从更长远的推断来说,整个行业的毛利下降是大家都看得到的,什么时候能回升?随着精细管理、产品、服务,回报水平的提高,肯定就会高一些。 万科是战略导向非常清晰的公司,多年来万科一直坚持长期主义,行稳致远,没有把规模和速度当成唯一的目标来看待,在规模和效益、短期和长期、风险和收益之间权衡。规模超5000亿之后,在规模与能力之间,要担起责任,先能力后规模。

公司自2017年开始加大了拿地力度,持续补充土地储备,其中71%布局在一二线城市。有质量的投资为未来的销售和结算利润打下了坚实的基础。公司秉持“平衡发展观”,努力追求规模和利润的持续均衡增长,在行业收益率显著承压受限的大背景下,公司将不断提高投资质量和经营效率来实现均衡发展的目标。

目前来看,部分第二轮集中供地城市出让中止,主要原因是竞买规则出现了调整,大部分城市竞买规则主要出现以下三个方面的调整:第一,参加宅地竞拍企业需具备房地产开发资质;第二,加强对房地产企业购地资金的来源审查;第三,单宗地溢价率不得超过15%,在达到溢价率上限的时候,主要通过摇号等方式确定竞得人。

政策意图是通过调整竞买规则,避免土地市场过度非理性竞争,合理引导市场预期,促进土地市场的平稳运行。土拍规则的调整,或有助于土地市场进一步回归平稳,在今年三四季度的二三批次集中供地中,我司将结合不同城市集中供地的具体情况,合理安排投资节奏,选择符合投资标准、有潜力的标的,努力做好投资工作。

对于整体市场来看,房地产行业体量大、韧性强,旭辉坚持看好中国城市化,看多房地产业。我们认为,在长效机制作用下房地产业正走向平衡健康的发展道路,目前在稳房价、稳地价、稳预期政策作用下,局部过热的土地市场正在降温。对此,房企应该主动采取各种方式去杠杆、降负债,房企财务更加稳健。

目前来看,行业集中度的减缓符合行业发展阶段,之前集中度提升较快主要因为大型企业容易获得更高杠杆,现在主要依靠企业的融资成本、精益管理、数字化能力等内功,不会像杠杆那样快。未来2-3年内市场份额还是会向大企业集中,10-20年后会剩下不多的大企业以及一大批专精的小型开发商。

旭辉目前已售未结转1500亿元左右,毛利率在20%左右,未来应该能保持行业以上的毛利率。今年有信心进入绿档,未来三年希望权益后销售金额保持每年15%的增长,每年销售权益比在55%以上,2024年向70%努力,保持35%的派息率,租金收入保持50%的复合增长率,净负债率维持在65%以下。

我们认为,未来房企需要转变增长方式,加快变革,注重经营效益、财务稳健、产品服务、精益管理、可持续发展,加快向数字化企业转型。旭辉的数字化管理包括经营提效、决策赋能、创新发展,在“房地产+”业务方面也起到了很大的作用,这两年旭辉的数字化在行业内属于第一梯队的,在前10以内。

今年多个管控的铺排,甚至在二手房、服务方面都涉及,可以看到监管期望到2024年完成行业清晰秩序的出现。龙湖更加关注企业社会责任,更加关注ESG等方面,龙湖将保证每年核心净利润15%,甚至达到20%。我们将用两个策略来保证。

拿地方面,龙湖70%拿地在“两集中”城市,89%在一二线,龙湖会继续坚持这个策略,主要在于龙湖有稳健财务的底气。

融资方面,“三道红线”比较清晰,当前又加入了几个辅助的红线,包括拿地和签约的关系,净现金流为正的判断。龙湖比较庆幸自己坚持主动融资,不去碰危险的品种。

龙湖财务的主动策略在拿地端越来越显现出战略的主动性,我们可以等,可以保持定力寻找更好的土地。我们有息债增长的上限是15%,目前基本上已经用满了,下半年我们将寻找替换和迭代,将结构做得更好,获取更长的账期,更低的成本。

[责任编辑:叶]
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