一点没冷!2021年“两集中”卖地该考虑暂停吗?
业界观点 大伟看楼市 2021年05月14日 我要评论 扫描到手机

2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人表示,重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。此前,郑州、青岛、天津等多个城市相继发文表示,坚决落实关于住宅用地供应工作的要求。

所谓“两集中”,第一是集中发布出让公告,原则上发布出让公告全年不得超过3次,实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。首次公告时,应公布本年度公告的发布时序安排。第二个是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

整体看,截止5月13日,很多热点城市的两集中卖地已经有了结果,那么到底抑制了地价吗?结果好像并不是:

1:热点城市土地成交基本都是高溢价率,底价成交非常少!

以5月来全国热点城市的50宗高总价住宅地块为例,其中24宗地溢价率在20%以上,6宗地溢价率在10-20%,16宗地溢价率在10%以内,底价成交只有4宗。

2:热点城市供应井喷!

截止日前,全国已经明确将在4-5月开启集中供应土地的城市有:

广州、北京、天津、杭州、无锡、南京,长春、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门、徐州、长沙等城市。

累计看,第一批入市地块起价已经超过7000亿,预计未来22个热点城市第一批卖地有望超过万亿。北京合计起价1036亿,广州合计起价901亿,天津合计起价503亿,无锡合计起价228亿。南京,总起拍价约866.816亿元,杭州总起拍价为943.7亿元深圳105亿

热点城市集中卖地下,房企开始争抢非集中入市的土地。4月来,大部分出让的土地均高溢价率成交。

3:截止目前各地集中卖地成交情况:超5000亿!

累积看数据,截止日前,全国第一次集中卖地已经成交了385宗住宅地块,其中最高的杭州卖地高达1178亿,另外北京成交接近1110亿,合计数据看,全国已经有11个城市集中卖地,总成交金额在5147亿。

4-5月,全国热点城市第一轮井喷卖地开启,多城市有望单日破千亿,包括北京、杭州等城市,以及暂时未公布的上海等城市,预计未来1个多月,将出现井喷卖地的情况。一年卖3次地政策逐渐开始影响土地市场,3月各地土地市场供应减少,预计4-5月份可能井喷,土地价格依然高位。

4:房企分化严重,部分企业抢地积极!

2021年初,整体房企拿地依然积极,特别是融资难度降低,经济全面复苏,资金相对宽松下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,土地市场热度持续提升。疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高。

房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。4月来已经有超过14家企业拿地过百亿.疫情下,部分房企判断市场会快速企稳,政策刺激楼市,拿地积极性明显提高,特别是整体行情持续升温。

杭州土拍,仅前3家拿地房企,累计拿地额就达到365.5亿元,占首日总出让金的51%,比去年提高了19个百分点。这意味着,今年上半年近一半的地,被3家房企拿下了。

品牌方面,本土化房企则更有优势。此次参与杭州集中土拍并拿地的房企,主要是深耕杭州及周边的房企,比如滨江、融创、融信、祥生等。

总体来看,这轮土拍对国企、央企和资金链充足的优秀房企是利好。

总体来看,资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会,而资金压力大的企业可能面临更大的冲击,企业分化将进一步加剧。

简单的总结一下:

从土地市场已经11个城市集中卖地5147亿看,大部分城市的集中卖地没有得到政策的设置预期。房企拿地积极,高溢价率高单价地块频繁出现!

北京等城市作为相对较好代表,集中卖地下,房企的利润也被明显降低。

对于整体市场来说,全国的地价毫无降低趋势,这种情况下,限销售价格,带来的品质降低将是趋势,所以2022年,很可能你会买到质量最差的一批房子。

所以,是到了该考虑调整“两集中”卖地的时候了!

[责任编辑:小恋]
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