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2020年邯郸楼市年终报告之土地篇—恋家网出品

2021年01月12日 恋家网 我要评论 扫描到手机

2020年已经结束,回首这一年对于每个人来说都是不平凡的,体温保持36.5℃已经是最大的安全感。对于邯郸楼市来说,2020年挑战与机遇并行,这一年的关键词从“疫情、稳步复工、调控”到“三道红杠、房价下滑、土拍热潮”等,既然我们已经跌跌撞撞的从2020年走出来,那么就让文字和数据来记录这跌宕起伏的一年。本篇恋家网将为大家展示2020年邯郸土地市场表现:

2020年邯郸土地市场共成交872宗地块,同比增长15.36%;成交面积2334万方,同比增长9.37%;成交金额330亿元,同比增长20%,土地成交量全面超过2019年的水平。从2020年邯郸土地市场的整体走势中可以看出,第一季度受到疫情的波及,土地挂牌和成交数量均受到一定程度的影响,后期随着疫情的消退和复工复产,邯郸的土地供应量开始加大,第二季度数量得到明显上升,6月份挂牌量达到全年度高潮;第三季度7月份成交量达到全年最高,挂牌和成交量较第二季度均有所下滑;第四季度挂牌量持续走低,成交量却直线上升,12月的成交额也达到2020年最高值。整体来说,无论是从土地挂牌面积,还是从土地成交价格等方面来看,2020年的土地市场热度较上一年有明显的上涨。

具体到各区域分析:邯郸东部新区以66.22亿元占据成交金额的榜首,涉县以313.58公顷占据成交面积的榜首,武安市以94宗用地占据成交宗数的榜首,各区域的成交量波动较大。

从土地结构来看,工业用地以52%占比位于土地成交类型的最高值,住宅用地成交量占比26%和去年基本持平。

在邯郸成交的872宗土地中,住宅用地为228宗,占全年成交类型的26%,住宅用地成交面积738万方,成交金额270亿元,住宅用地的成交量已经是连续三年上升。

主城区住宅用地市场》》》:

2020年主城区住宅用地全年共成交44宗,成交面积260万方,成交金额148亿元。住宅用地平均溢价率为18.31%,同比下降50.75%;平均楼面价为3086元/㎡,同比上涨43.2%;平均亩单价为405万元/亩,同比上涨20.18%。从主城区成交的住宅用地图表可以看出,东区土地供应是最为活跃的区域,主要得益于城市规划和土地空间较大等条件的支撑。同时丛台区和东区的楼面价都已突破4000元/㎡。成交的44宗用地中,百丰·天宸以溢价率59.67%、楼面价5630.48元/㎡和亩单价750.73万元/亩成为2020年土地市场的“三料地王”。

东区仍然是土地出让最活跃的区域,住宅用地持续供应,于此同时东区的配套用地也正在逐步征收中,足以看出一座新城对于邯郸的影响力正在逐步加大;复兴区无论是土拍热潮还是新盘入市主要集中在上半年,下半年随着拍卖地块的入市以及楼盘进入平销期,在市场上的影响力不如上半年明显,并且复兴区在下半年的土地市场中住宅用地供应量为零,不禁让大家开始怀疑复兴区的火爆局面是不是大家口中的昙花一现;再看南北两个区域,北区2020年土地主要是华夏幸福摘得的两宗地块;冀南新区供应面积较多,但是一部分是用于棚户区改造的地块,并且冀南新区的地块全部为底价成交。相对于2019年主城区住宅用地频频流拍的局面,2020年主城区的流拍率大大减少,全年流拍率仅占全年供应宗数的6%,全年流拍面积仅为3.7万方,中止出让面积1.6万方。

2020年主城区土地拍卖还呈现一个特点就是:小地块备受追捧且溢价率较高,而这些地块大部分是由地方性和本土房企竞得,如百丰·天宸、机床厂地块和娲皇路南侧的4宗地块。相对于大地块,这些“小而精”的地块所需资金较少、地理位置优越,正是本地房企突围的好时机,2021年这些地块也将成为楼市的主力军集中入市。

(点击图片可获取2020年主城区住宅用地亩单价排行)

已成交的地块在2020年入市的有10宗,从入市的地块从拿地时间到开盘时间看,开发商也加快了入市的节奏,都保证在5-6个月完成。其余未入市的34宗地块也将是2021年上半年邯郸主城区楼市的“新鲜血液”,从地块规模来看,又是一轮大盘之间的战斗。

2020年主城区的44宗住宅用地分别由31家房企竞得,其中就有新进入邯郸的全国50强品牌房企金地集团、中梁控股、红星美凯龙和新城控股;地方性房企有天正地产、嘉洲地产和百丰地产均是首次进驻邯郸的企业。与2019年主城区住宅地块被大房企拿下的65%相比,2020年品牌房企在邯郸的拿地力度有所下降,仅占全年出让总量的45%,地方性房企和本土房企拿地力度加大。

全年拿地数量TOP3房企分别为天正地产、科明置地和保利发展:

天正地产是2020年新进邯郸的房企,势头很猛,占据了东区、邯山区和丛台区共5宗地块,总面积已经突破32万方,领跑2020年其他房企。

科明置地的地块均位于冀南新区,摘得的3宗地块占地面积约26万方。

保利发展用最后两天逆转了2020年在邯郸的土地储备,本以为在2020年保利要空手而过的时候,最后两天斥资16.4亿元在东区拿下了22.6万方的土地储备。

虽然2020年主城区住宅用地成交面积同比上涨33.46%,但是整体溢价率则大幅度下降,2019年邯郸主城区住宅用地溢价率整体在37.18%,而2020年的溢价率则是18.31%,从溢价率可以看出房企拿地的态度不如2019年积极。

其它县区住宅市场:

2020年邯郸主城区的住宅用地成交方面,虽然土地面积增加,但是整体还是维持了较稳的步伐,但是反观县区的土地市场则如火如荼,各县地王频出,如武安的450万元/亩,大名的370万元/亩,临漳的353万元/亩,曲周的354万元/亩,磁县的306万元/亩。由于主城区拿地难度加大以及利润不断被压缩的情况下,部分房企开始转战县城拿地开发,2020年首个进入县城拿地的知名房企就是碧桂园,先后进驻了鸡泽和邱县市场,目前碧桂园在鸡泽的示范区已经开放,入市效果反馈良好。

总结:

总而言之,2020年的土地市场在年初遇到了“寒冬”,但是后期随着政府优质地块的放出,直接拉高了全年的土地成交值,土地流拍现象较往年有所减少,2020年的土地是近三年的新高已经用数据证明。

从2020年新进邯郸和正在市场观望的房企来看,房企对于邯郸的市场还是持续看好,大房企在邯郸的拿地速度暂缓不排除受“三道红线”影响,而这种紧张的态势或将在2021年持续影响,在资金方面紧张的背景下,房企的拿地机会大大减少,而这些房企想在邯郸继续深耕只能找机会“捡漏”,如华夏幸福、美的和保利拿下的地块都是参与房企较少,溢价率较低甚至是底价成交。中梁首进邯郸便选择与金科和隆基泰和三家联合开发,这也是当前市场的主流选择“优势互补,分摊资金”。

从主城区各区域成交的住宅用地来看,2020年邯郸楼市贯穿的是“东西方向为主,南北区域适中发展”。东区仍然是土地出让最活跃的区域,住宅持续供应,于此同时东区的配套用地也正在逐步征收中,足以看出一座新城对于邯郸的影响力正在逐步加大,在2021年预计出让的地块中,东区仍然是土地拍卖的主战场。

2020年房企争抢最激烈的地块无疑是主城区环内的几宗地块,周边配套齐全且竞品项目少,优质地块的出让暂时激发了房企拿地的决心,也是这些地块的成交拉高了2020年主城区住宅用地的溢价率。虽然亩单价并没有突破往年的成交记录,但是这些成交的数据也向大家印证了“稳”才是土地市场的重中之重,这也符合政府一直强调的“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标。

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[责任编辑:培]

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