榜单解读

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入榜门槛：今年来总租金首次下跌TOP5内房企门槛下跌34%

受疫情影响，2020年TOP20内房企的总租金收入为1323亿元，相比2019年下降了9%，为4年来首次下跌。租金下滑，主要由于疫情期间各大房企运营商都提出了租金减免行动，及部分项目空置率提升，但随着国内疫情逐步得到控制，全年疫情对商业影响相对有限。

从门槛来看，2020年内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为46.1亿元和8.7亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了37.4亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为23.9亿元，超出了外资房企Top10的运营收入门槛15.2亿元。可以看出，与稳中求胜的外资房企相比，内房企的商业拓展速度更快。此外，在疫情影响下2020年内房企的TOP5门槛下滑达34%；TOP10及TOP20门槛分别为上升10%、下滑22%。

 

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收入结构：疫情下酒店收入占比下滑明显

总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达87.5%，而外资房企则为94.3%。

此外疫情影响下，酒店运营收入占比下滑明显，内房企相比2019年下降了约7.6个百分点，外资下降了6个百分点；部分重点布局酒店物业的房企均出现了较为明显的租金下滑，如富力、雅居乐、绿城等；此外碧桂园虽然同样重点布局酒店，但2020上半年整体运营收入仅同比下滑4.3%，优于行业表现。相比酒店物业，购物中心表现无疑更加抗压，其中以布局购物中心为主的龙湖、万科、新城，其上半年整体运营收入的同比增速为正增长，且达到了20%以上。

 

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内地商业复苏较快内房企公允收入表现优于港

2020年虽然受到疫情影响，但不少房企的投资物业公允价值收益仍实现较大增长。据港股及A股215家上市房企披露数据显示，有90家房企公允价值为正增长，占比达约42%。2020年上半年中海、华润与新世界的投资物业公允价值收益位列前三，其中中海上半年实现公允价值收益51.98亿元，名列第一；此外上榜的企业中还包括有龙湖、宝龙、新城等等。

相比内地房企，2020上半年港资背景房企的投资物业公允价值损失明显更高，其中鹰君、九龙仓、新鸿基三家的公允损失达到了60亿以上，其中鹰君更是达到了86亿。港资房企由于重仓香港，而香港商业受到疫情以及社会动荡等因素，投资物业受到较大影响。而内地方面，由于防控措施更为严格有效，疫情后商业也得到较快复苏，这也是内地房企整体表现要优于港资的原因之一。

以华润置地为例，疫情稳定后华润旗下购物中心的零售额和租金收入均出现较大反弹。旗下购物中心5月、6月、7月同店零售额同比增长17%，7%和21%，同店租金收入同比增长8%，6%和13%。在此背景下，投资物业整体收益虽略有下降，但期内投资物业估值仍增值约45亿元。

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部分房企年度计划未变四季度迎来集中开业潮

2020年虽然有疫情影响，但部分房企运营商仍保持原有的年度商场开业目标不变。其中作为商业龙头的万达商管就于2020年5月的工作会议上表示，力争完成年初制定的年度经营目标，特别强调各公司2020年开店目标不变。除万达商管外，如新城表示2020年计划开业的30座广场将如期进行；而宝龙则表示由于疫情影响，2020年商场开业数量仅从11个调整到10个；明年开业的商场将不低于13个，同时开出8条主题街区。

在此背景下，2020年第四季度各地迎来了商业项目的开业潮，其中包括商业龙头万达，规模运营商龙湖、华润，以及商业新军中南等等旗下商业项目。以万达为例，2020年下半年其就迈入了商场的集中开业期，继9月单月开出5座万达广场后，11月将再创单月开业量新高，有9座万达广场开业；其中亳州谯城万达广场于11月26日开业，同时深圳宝安、上海崇明、昆明呈贡、福建福州等四地万达广场于27日开业，其中宝安福城万达广场为深圳首个万达广场。除万达外，商业新军中南商业旗下的海门大有境也于2020年11月28日开业，这是中南商业大有境首席产品线第一个落地的项目，此后东台中南城购物中心（11月29日）、崇川大有境（12月25日）也均陆续开业。在客流回暖、商场集中开业的同时，房企运营商同样也需关注国外疫情输入、国内疫情反扑等突发事件，提升自身面对类似疫情等公共卫生事件时的紧急应对能力；同时也需要继续探索精细化运营能力，为新一轮的扩张做好准备。

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展望未来行业竞争愈加激烈存量运营与REITs值得持续关注

展望2021年，房企布局商业地产将主要呈现了以下几个趋势或关注点：

首先，借助轻资产等方式，商业龙头企业跑马圈地，行业竞争愈加激烈。借助轻资产模式，商业龙头万达于年初就提出了每年新开业50家左右的新商业广场；华润、龙湖、宝龙、新城等也均发展迅速，其中宝龙规划未来5年实现年均约20座项目的开业速度，同时加大轻资产布局；再加上中南、华夏幸福、金科等商业新军，预计2021年行业商业竞争更加激烈。与此同时，在融资收紧及扩张需求下，更多企业将青睐轻资产运营，尝试或加大轻资产运营规模，从而降低自身运营风险及负债压力。但值得注意的是，单纯的轻资产模式在具体运作中存在多种因素的制约，对于企业的品牌价值、管理能力都有极强的要求，若没有强大的品牌支撑和过硬的运营能力，成功概率较小。对于中小运营商而言，关注的重点更应该是加强运营以及品牌打造上；而对于有能力的运营商而言，则建议采用轻重结合的运营方式，按照企业自身情况调整轻重比例。此外，对于公募REITs的关注，也将是未来房企运营商所绕不开的话题。虽然据2020年4月的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，目前公募REITs试点领域暂未包括商业地产。相比于基建设施等，商业地产能拉动更多就业岗位，投资收益也更加丰厚，更适合REITs的产品特点。随着国内REITs产品试点成熟，未来或会逐步推广至商业地产等领域。对于房企而言，更应做好提前准备，如了解REITs的试点标准、准入门槛和运营机制，同时结合自身持有投资物业的特点做好相应准备。