2020年中国房地产企业运营收入排行榜(2)
楼市快递 克而瑞地产研究 2021年01月02日 我要评论 扫描到手机

榜单解读

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入榜门槛:今年来总租金首次下跌TOP5内房企门槛下跌34%

受疫情影响,2020年TOP20内房企的总租金收入为1323亿元,相比2019年下降了9%,为4年来首次下跌。租金下滑,主要由于疫情期间各大房企运营商都提出了租金减免行动,及部分项目空置率提升,但随着国内疫情逐步得到控制,全年疫情对商业影响相对有限。

从门槛来看,2020年内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为46.1亿元和8.7亿元,内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了37.4亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为23.9亿元,超出了外资房企Top10的运营收入门槛15.2亿元。可以看出,与稳中求胜的外资房企相比,内房企的商业拓展速度更快。此外,在疫情影响下2020年内房企的TOP5门槛下滑达34%;TOP10及TOP20门槛分别为上升10%、下滑22%。

 

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收入结构:疫情下酒店收入占比下滑明显

总体而言,内房企以及外资企业中,租金收入都占据到了运营收入较大比例,其中内房企该比例达87.5%,而外资房企则为94.3%。

此外疫情影响下,酒店运营收入占比下滑明显,内房企相比2019年下降了约7.6个百分点,外资下降了6个百分点;部分重点布局酒店物业的房企均出现了较为明显的租金下滑,如富力、雅居乐、绿城等;此外碧桂园虽然同样重点布局酒店,但2020上半年整体运营收入仅同比下滑4.3%,优于行业表现。相比酒店物业,购物中心表现无疑更加抗压,其中以布局购物中心为主的龙湖、万科、新城,其上半年整体运营收入的同比增速为正增长,且达到了20%以上。

 

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内地商业复苏较快内房企公允收入表现优于港

2020年虽然受到疫情影响,但不少房企的投资物业公允价值收益仍实现较大增长。据港股及A股215家上市房企披露数据显示,有90家房企公允价值为正增长,占比达约42%。2020年上半年中海、华润与新世界的投资物业公允价值收益位列前三,其中中海上半年实现公允价值收益51.98亿元,名列第一;此外上榜的企业中还包括有龙湖、宝龙、新城等等。

相比内地房企,2020上半年港资背景房企的投资物业公允价值损失明显更高,其中鹰君、九龙仓、新鸿基三家的公允损失达到了60亿以上,其中鹰君更是达到了86亿。港资房企由于重仓香港,而香港商业受到疫情以及社会动荡等因素,投资物业受到较大影响。而内地方面,由于防控措施更为严格有效,疫情后商业也得到较快复苏,这也是内地房企整体表现要优于港资的原因之一。

以华润置地为例,疫情稳定后华润旗下购物中心的零售额和租金收入均出现较大反弹。旗下购物中心5月、6月、7月同店零售额同比增长17%,7%和21%,同店租金收入同比增长8%,6%和13%。在此背景下,投资物业整体收益虽略有下降,但期内投资物业估值仍增值约45亿元。

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部分房企年度计划未变四季度迎来集中开业潮

2020年虽然有疫情影响,但部分房企运营商仍保持原有的年度商场开业目标不变。其中作为商业龙头的万达商管就于2020年5月的工作会议上表示,力争完成年初制定的年度经营目标,特别强调各公司2020年开店目标不变。除万达商管外,如新城表示2020年计划开业的30座广场将如期进行;而宝龙则表示由于疫情影响,2020年商场开业数量仅从11个调整到10个;明年开业的商场将不低于13个,同时开出8条主题街区。

在此背景下,2020年第四季度各地迎来了商业项目的开业潮,其中包括商业龙头万达,规模运营商龙湖、华润,以及商业新军中南等等旗下商业项目。以万达为例,2020年下半年其就迈入了商场的集中开业期,继9月单月开出5座万达广场后,11月将再创单月开业量新高,有9座万达广场开业;其中亳州谯城万达广场于11月26日开业,同时深圳宝安、上海崇明、昆明呈贡、福建福州等四地万达广场于27日开业,其中宝安福城万达广场为深圳首个万达广场。除万达外,商业新军中南商业旗下的海门大有境也于2020年11月28日开业,这是中南商业大有境首席产品线第一个落地的项目,此后东台中南城购物中心(11月29日)、崇川大有境(12月25日)也均陆续开业。在客流回暖、商场集中开业的同时,房企运营商同样也需关注国外疫情输入、国内疫情反扑等突发事件,提升自身面对类似疫情等公共卫生事件时的紧急应对能力;同时也需要继续探索精细化运营能力,为新一轮的扩张做好准备。

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展望未来行业竞争愈加激烈存量运营与REITs值得持续关注

展望2021年,房企布局商业地产将主要呈现了以下几个趋势或关注点:

首先,借助轻资产等方式,商业龙头企业跑马圈地,行业竞争愈加激烈。借助轻资产模式,商业龙头万达于年初就提出了每年新开业50家左右的新商业广场;华润、龙湖、宝龙、新城等也均发展迅速,其中宝龙规划未来5年实现年均约20座项目的开业速度,同时加大轻资产布局;再加上中南、华夏幸福、金科等商业新军,预计2021年行业商业竞争更加激烈。与此同时,在融资收紧及扩张需求下,更多企业将青睐轻资产运营,尝试或加大轻资产运营规模,从而降低自身运营风险及负债压力。但值得注意的是,单纯的轻资产模式在具体运作中存在多种因素的制约,对于企业的品牌价值、管理能力都有极强的要求,若没有强大的品牌支撑和过硬的运营能力,成功概率较小。对于中小运营商而言,关注的重点更应该是加强运营以及品牌打造上;而对于有能力的运营商而言,则建议采用轻重结合的运营方式,按照企业自身情况调整轻重比例。此外,对于公募REITs的关注,也将是未来房企运营商所绕不开的话题。虽然据2020年4月的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,目前公募REITs试点领域暂未包括商业地产。相比于基建设施等,商业地产能拉动更多就业岗位,投资收益也更加丰厚,更适合REITs的产品特点。随着国内REITs产品试点成熟,未来或会逐步推广至商业地产等领域。对于房企而言,更应做好提前准备,如了解REITs的试点标准、准入门槛和运营机制,同时结合自身持有投资物业的特点做好相应准备。

[责任编辑:小恋]
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