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深V走势之后,楼市向左还是向右?
房地产市场半年回顾及展望

2020年07月13日 中国房地产报 我要评论 扫描到手机

中房智库苏志勇

2020年上半年,新冠肺炎疫情对中国经济造成严重冲击,房地产业在拿地、开发、销售等环节均受到不同程度影响。随着疫情的缓解,加之宽松的货币金融政策,二季度房地产投资反弹,土地和商品房市场双双回暖,走出一波深V行情,一些热点城市甚至出现了过热苗头。这种深V行情是否意味着房地产业已经彻底摆脱疫情困扰?下半年房地产市场走势如何?本文将通过一些数据指标,并结合专家和机构的观点做出分析和判断。

一、外部环境恶化,国内经济显著回暖

从国际环境看,全球疫情蔓延,贸易摩擦不断,外贸及产业链布局承受严峻考验。虽然中国疫情已经得到有效控制,但疫情仍在困扰着全球大部分经济体,特别是美国、巴西和印度等国家有加速蔓延的趋势。全球疫情不确定性外加贸易摩擦,对中国的外贸进出口以及全球产业链布局将产生深远影响。为此,国务院办公厅印发了《关于支持出口产品转内销的实施意见》,通过十项措施帮助外贸企业打通国内市场,刺激内需。

从国内经济形势看,固定资产投资和制造业恢复明显;第三产业受疫情影响较重,恢复尚需时日。受疫情影响,今年一季度,我国GDP同比下降6.8%,消费、投资、出口均出现严重下滑,就业压力加大。中央在强调“六稳”工作的同时,首次提出“六保”目标。通过调整货币金融、财政税收等政策措施,国民经济各项指标在二季度出现明显好转。中国制造业采购经理指数显示,6月份制造业PMI指数为50.9%,环比上升0.3个百分点,恢复到疫情之前的水平;非制造业商务活动指数为54.4%,连续4个月回升。2月份以来中央实施了适度宽松的货币金融政策,大力支持“新基建”、旧城改造等领域投资,带动固定资产投资逐月恢复,同比增幅从2月份的-24.5%回升到5月份的-6.3%。特别是房地产投资前5个月累计值同比由2月份的-16.3%回升到-0.3%,基本恢复到去年同期水平。5月份,全国规模以上工业企业实现利润总额5823.4亿元,由4月份的同比下降4.3%转为增长6.0%。

相比投资领域的快速恢复,消费增长则面临着多重障碍。疫情以来,中央和地方政府出台了一系列鼓励消费的政策措施,取得了一定成效。但受疫情影响,交通运输、旅游、餐饮、娱乐、酒店住宿等消费需求仍被抑制,恢复尚需时日。而线上消费在疫情期间异军突起,成为消费市场新亮点。数字经济全面提速,远成办公、在线教育、网络问诊、无人零售、直播带货等新模式不断涌现,一定程度上弥补了线下消费的缺口。

二、楼市调控未现明显松动,“房住不炒”被反复强调

众所周知,房地产对产业链上下游乃至宏观经济的拉动作用显而易见,但是政府此次并未过度依赖房地产,反而在各种场合反复强调“房住不炒”的总基调,彰显政府“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之决心。

金融政策方面,上半年央行实施适度宽松的货币金融政策,大幅释放流动性的同时,对资金流入房地产领域进行了“严防死守”,从拿地到开发再到销售,对各个环节的资金使用实施严格监管,特别是个人经营性贷款、个人消费贷款成为重点排查、监测对象。

楼市政策方面,受疫情影响,地方经济和财政收入承受巨大压力,一些地方政府试图通过放松限购、降低首付等政策刺激楼市,均被迅速叫停。据统计,上半年有13个城市放松调控政策被迫撤回,反映出调控的底线不可触碰。

尽管大张旗鼓地放松调控被抑制,但并未能阻止地方政府的“救市”冲动,各地以不同方式在打楼市刺激政策的擦边球,例如利用区域和产业发展政策对楼市形成利好,通过落户政策和人才引进政策变相放松限购,通过行政区划调整政策(如撤乡设镇、撤县立市、行政归并)在一定区域内对楼市利好。中原地产研究中心的统计数据显示,今年上半年各地累计出台与房地产相关的政策达到304次,调控频率同比大幅增加。

三、楼市现状:超级分化的格局

一个月前笔者的一篇文章以《局部回暖,分化加剧》为标题,判断疫情之后楼市现状。7月9日,在中国人民大学国家发展与战略研究院等单位主办的“中国宏观经济论坛”上,中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、住建部政策研究中心原主任秦虹认为,用“分化”这个词已经不足以反映楼市现状,当前楼市应当用“超级分化”来定义。秦虹认为,疫情之后房地产市场总量恢复较快,房地产开发投资增速明显好于基本建设投资和制造业投资增速,土地市场楼面地价和溢价率处于上涨态势,商品房销售面积和销售额恢复明显。但总量恢复背后还有很多结构性问题。

从企业层面,一是销售出现超级分化态势。百强房企销售额占比从2015年的36.7%到2019年的61.5%,4年增长了24.8个百分点;前十大房企销售额门槛值提高了5.2个百分点。二是融资规模和成本出现超级分化。今年上半年百强房企海外债和信用债融资规模占比超过60%,前三十强房企占到百强企业的64%,资金资源向头部房企集中的趋势非常明显,融资成本最低与最高的差距超过了5倍。三是拿地规模和成本上,前三十强房企上半年拿地数量是前五十强的85%,而且规模越大的房企拿地成本越低。

从城市层面看,城市间的市场也愈发明显。百强房企拿地布局多集中在五大城市群,占比达60%,长三角占比达30%。房价涨幅前20的城市一半以上集中在长三角地区。城市内不同区域、不同类型的房价也出现明显分化,涨跌互现。7月2日成都成交的两块住宅建设用地,分别在城北和城南,楼面地价相差了12.8倍。

此外,住宅地产与商业地产、不同地段的房产需求量、不同房企的库存都存在超级分化。秦虹认为,房地产市场的超级分化将使调控和应对风险的难度加大。


四、楼市走势及政策建议

上半年房地产市场从深跌到迅速反弹,在投资端和销售端走出了一波深V行情,部分热点城市甚至出现了房价暴涨。这是否意味着房地产市场将开启新一轮上涨周期?对于接下来的市场走势,在“中国宏观经济论坛”上,与会专家给出了各自的观点,也提出了一些政策建议。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为,在“房住不炒”政策指导下,近两年房地产市场运行总体健康平稳。今年适度宽松的货币政策为房地产市场带来了较为宽松的环境。在当前形势下,尽管政府不会利用政策刺激房地产市场,但也不会以政策打压房地产市场运行,因此下半年不存在政策收紧的可能性。关于市场走势,连平认为下半年房地产市场将进一步复苏,主要理由是:第一,目前国内疫情基本得到控制,消费需求快速恢复,房地产作为最重要的耐用消费品,在经济复苏过程中需求将得到释放。第二,国家推动区域经济一体化的政策不断落地,粤港澳大湾区、长三角等城市群、都市圈的建设,推动了区域房地产需求。第三,最近中央发布了关于要素流动和新型城镇化的两个重要文件,推动了要素市场特别是人才市场流动,带来需求进一步增长。第四,在货币宽松的大环境下,金融为房地产市场提供了较为友好的环境,各方面流入房地产市场的资金在增加。

中国人民大学经济研究所所长、中诚信集团董事长毛振华认为,疫情给世界和中国都带来了深刻的改变,尤其是在人口流动方面。一方面疫情冲击下很可能出现全球化的退潮,而我国已经出现外出打工人员返乡潮,这也就影响到不同区域的房地产市场。毛振华建议,疫情之后应当考虑房地产的价格和房地产的配置政策,尝试对不同价格的房子征收不同的税收,除此之外要考虑彻底放开高房价。这些会深刻影响中国未来的房价、国民收入分配以及社会公平。对于工业房地产过剩的问题,毛振华认为现在是用存量工业用房转化廉价租赁住房的好机会,相关研究不能简单地只看到住宅房地产,也要关注商业房地产和工业房地产。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为,下半年全球的疫情防控和经济恢复还面临着很大的不确定性。房地产虽然在恢复,但目前并没有出现过热的苗头,无论从政策还是市场走势来讲都是稳字当头。目前存在七大都市圈的概念,从动态变化来看,七大都市圈与都市圈之外的城镇,无论在房地产的市场发展方面还是在经济发展方面,都存在非常大的区别,这可能是未来房地产市场趋势研判中需要重点关注的现象。在房地产政策调整方面,应当以市场化、长效化的安排取代目前的一些行政管制。

在新时代证券副总裁兼首席经济学家潘向东看来,疫情之后的房地产政策,不同城市应当差别对待,对于一些三四线城市,疫情冲击到房地产需求,因此要做好应对低迷的政策措施。而对于一线城市和核心二线城市要应对好股市走强之后的房地产价格波动,坚持调控政策不放松,保证市场的平稳性。

中国人民大学副校长刘元春对疫情之后的房地产走势做出了四个判断:第一,只要中国疫情可控,资产价格适度回归的预期就是既定的,资产和流动性的流向也应该是既定的,因此房地产在下半年出现持续回升是大概率事件;第二,因城施策和坚持三个稳定、坚持“房住不炒”的政策定位,必定意味着对违规资金、违规交易管理的强化,但这种强化不足以逆转整个大环境下所形成的资产价格预期;第三,城市群、都市圈的发展给结构性变化带来推动力,这也是下一步发展需要的结构性力量;第四,不要忽略一些供给侧结构性改革上的问题和整个市场分化带来的调整契机。

对于下半年走势,中房智库执行院长、中央财经大学副教授柴铎也给出了自己的观点。第一,由于担心秋冬季新冠疫情回头,加之资金链压力,房企将调整开发建设和项目销售节奏,加速回款,下半年房企会推出更多的促销手段。

第二,货币政策持续宽松,近、中期LPR步入下降通道,释放资金向高净值人群集中。同时,股市这波行情如果持续,可能带来财富的重新分配,而在众多投资品中,唯有房子是看得见、摸得着、用得上、理解得了的,出于防止资产贬值避险目的,这类人群可能会集中入市,进而与房企加大推盘力度的供给端举措相互作用,导致个别城市市场升温乃至过热。

第三,楼市政策有保有压,调整政策更加务实。疫情之下城市房地产市场分化加剧,有的城市因经济和财政压力,尝试解禁、刺激楼市的意愿强烈,下半年可能有更多的城市尝试解禁;而有的城市疫情之后楼市供不应求,房价高企。针对不同城市特点,中央在“房住不炒”的主基调下,应坚持分类指导,因城施策,有保有压。既要防止热点城市过热,又要避免一些三四线城市偏冷。

第四,土地市场方面,今年热点城市优质地块推出频度、力度加大,领军企业借助资金等优势拿地力度加大,下半年土地市场热度或将持续。

第五,从全国总体情况来看,商办物业市场受到冲击较大,今后数年内可能持续低迷,由此可能导致大宗商品市场的波动,可能出现一些巨量交易(近期恒大集中出售商办物业就是例证),销售价格、租金水平、出租率和空置率可能出现大幅度下降。也可能导致许多以商办物业为标的、对现金流要求较高的投资产品出现违约,这类风险需要关注。

第六,下半年房企偿债高峰来临,个别企业、中小房企资金链依然紧绷,局部风险爆发的警报仍未解除。同时,房企的并购、项目打包出售可能增多。

第七,土地管理法实施条例即将出台,农村土地市场大门正式打开,是否以及在多大程度上能够顺利运行,将对现行土地市场构成影响。特别是征地制度改革,成片开发的界定和操作方式可能改变未来土地一级开发、二级开发的利益分配格局和模式。

第八,新基建以及新型地方政府债、土地指标管理方式改革等政策对于产业用地市场来说可能是重大机遇。

[责任编辑:小恋]

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