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房价普遍上涨结束?开发商:10年后,楼市或回至2008年水平

2020年06月19日 光宇吐楼市 我要评论 扫描到手机

“房价还会上涨吗?”很多朋友都在问。作者认为一定会涨,但是有涨就有跌,像过去这样一直涨实在是太不正常了。涨并不可怕,如果经济增长,你的收入在涨,房价理应也上涨。只是在过去,房价短期内过快上涨造成的系列问题,需要稳定房价来消化。

自从房子是用来住的不是用来炒的这个定位确立后,其实我们追求的目标也在发生改变,过去追求高速增长,现在追求高质量发展。目标不一样,手段自然也就不一样。

从房地产发展角度来看,或许还会有局部的上涨或下跌,但是整体来看,普遍上涨的历史或将结束,过去那种历史性上涨局面可能将画上句号。

其背后的原因有很多,但主要有以下几方面:第一,中国经济告别高速增长,不再过分追求速度,而更强调高质量发展;第二,房地产的基本面从过去的缺房子到现在供需基本平衡,虽然还有不少人尚未完全解决住房问题,但是那是分配问题,并不是建设问题;第三,人口周期历史性扭转,人口增长率下降甚至是人口减少,对房地产发展都是一个大的限制。经济增长曾经赖以生存的房地产基本面发生改变时,经济增长需要有重新的定位和目标,而今年我们的经济增长就已经不再制定具体目标,这有特殊原因,也是有意为之。

如今的房地产也面临着换挡,从过去的房子紧缺到现在的总量供给平衡,这应该是一个巨大的参考数据。

两个月前,央行一份调查报告显示,城镇居民家庭资产分化明显,家庭总资最高10%家庭的总资产占比为47.5%。居民的住房拥有情况相对均衡。我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。

似乎广大朋友对于96%城镇居民家庭有房不太认同,总感觉还有那么多的人没有房,无力承担买房的压力。所以,就觉得感受与调查不符。我认为这是可以理解的,毕竟调查是总体或者平均,而你是个体,你的感受可能会被平均。还有,96%城镇居民家庭而不是96%的城镇居民,这是有很大差别的。

SOHO中国董事长潘石屹曾给出自己的理解,他表示,20年前,中国城镇人均住房面积只有5.7平米,现在我国人均住房面积已达到37平米,房子非常多,中国的住房已经严重过剩。

所以,我们的房地产已经要换挡了,从国家对房地产的定调也不难看出,不会再搞大拆大建,而应该是加快现有存量市场的合理分配。中国房地产市场正在发生显著变化,这个变化不是“黄金时代”到“白银时代的转变”,是“增量时代”向“存量时代”的转换。

6月12日,金地集团董事长凌克发表了对未来房地产市场的看法以及判断。他表示,在过去10年,由于众多房企“高周转”的运营模式,中国房地产市场迎来高速增长阶段。这十年间,全国房地产市场销售额从5万亿一路翻至近16万亿,还创造了不少的千亿房企。

“但随着调控政策进一步深入,以往那种依靠高杠杆、高周转在短时间内规模爆发性增长的年代已经过去。2020年至2030年间,中国房地产市场的销售规模将会在顶部徘徊之后逐步下降,预计到2030年,年新房销售预计会在7亿平方米左右,回到2008年销量水平。”

按照凌克的判断,未来的房地产形势更加严峻,体量减少,房企间的洗牌就会不断加速。

去年,河南建业集团董事长胡葆森的话似乎也在印证这样的一个事实,他表示,再有七八年,以城市化为背景的房地产增量时代就结束了,地产企业要围绕着存量市场进行转型。

未来开发商也会优胜劣汰,很多中小房企或被淘汰出局,但作为老百姓也无需担心,过去开发商多不一定住房供给就多。这一点,经济学家马光远曾经表达过类似观点,他表示,“过去大家没房子,不是开发商太少,而是太多,小的开发商圈占了太多的土地,但没有开发能力,导致供给减少。”

过去一些房企拿地不盖房,对市场供给贡献不大,造成市场紧缺,房价上涨,这都是过去的乱象。我相信,增量时代到来,我们的住房观念也会发生改变,当不再过分追捧高房价的时候,我们也就没有那么难了。

[责任编辑:郭云琪]

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