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取消预售终于还是来了,海南省取消房屋预售制!

2020年03月14日 房产与法律 我要评论 扫描到手机

01现房销售制度,正式亮相

3月7日,海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)。海南省省长曾说:“以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖”,如今正成为现实。《通知》指出,海南省要改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。记者了解到,为进一步遏制投机炒房行为,回归住房民生和居住属性,同时为防止占用过多社会公共资源,为自贸港建设提供充分的空间要素保障,参照国内部分城市的做法,《通知》提出本地居民购买多套住房的限购政策,对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。同时,为解决商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题,《通知》提出改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定,现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

据了解,自1994年起,商品房预售制度在我国已经实施约26年。

取消预售终于还是来了,开发商的日子更加艰难了

预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了房地产二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止小房企要倒下一大批,有些大房企也逃不了厄运。

开发商空手套白狼的本事,取经于香港!“当时,不用什么本钱,就赚那么多钱,收钱收到自己都害怕。这样卖下去,不知要赚多少钱!”1954年,香港“土地爷”霍英东用100万不到的本金,在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦,净赚1000万港元,连他自己都没料到。

他这套四两拨千斤的本事,归功于他生平一得意之作——“卖楼花”。卖楼花,也就是我们所说的预售期房!开发商的资本金根本建不完整个工程,但借助于预售制,可以先拿到客户们的钱,继续开发!

高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张,投机者轮番涌入炒楼花,再次助推了地价、房价的飙涨。

1994年,内地引入了商品房预售制度,颁布《城市房地产管理法》。由此,内地房企正式多了一条融资渠道,房地产大佬的好日子来了。

近十年来,在中国的各大富豪排行榜上,地产大佬占据最大席位,恒大的许家印,多次登上首富宝座。

取消预售制,就是在楼市来了一次釜底抽薪。现售对房企资金的要求是成倍地增长!原本就准备入冬的开发商更加雪上加霜了。

02隐患重重的预售制

敢于豪赌的,最后都赚得盆满钵满!恒大和碧桂园,都是将杠杆加到极致的一方!也是获利最大的一方!

2017年底,恒大总资产突破1.7万亿,中国有11个省份的GDP排在恒大之后,2018年,恒大半年净利润就突破500亿,是中国最赚钱的民企,也只有寥寥几家央企能跟它媲美!这一切都得益于“空手套白狼”的卖楼花!再叠加上高周转,恒大和碧桂园就成了宇宙房企!世界五百强里,有五家地产公司,全部来自中国!这种极致的高杠杆和高周转循环模式,产生了没有预料到的后果——宏观经济被房地产“绑架”。在广东省下发的文件中,官方认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,具体而言:

一,一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益,另一方面也给社会稳定造成挑战。

二,使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生。

三,交易不公平,以期房销售的名义,将现房销售的实质风险转移给了社会。

四,房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。

五,造成不平衡发展和低效率竞争,门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房,也刺激房地产过度投资开发。


03现实的矛盾,质量的问题

预售取消,买房就买现成的!预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里,房企的“高周转模式”将彻底失效。今日不同往时,过去我们搞这个制度,是为了缓解开发商的资金困境,为了促进房地产市场迅速发展,但现在各个财大气粗的开发商,还要玩着高周转高杠杆的把戏,房产催生的巨额债务不仅绑架了购房者、绑架了银行、更是绑架了整个宏观经济!取消预售制对房企的影响:一是会导致恒大、碧桂园和万科等龙头房企利润下滑,二是对过度依赖房地产开发贷和高周转的企业伤害更大,三是会增加建房成本,加速行业淘汰。很显然,取消预售制,很多房企将面临杠杆断裂危机,不仅是中小房企,很多高杠杆的大房企也无法逃脱!对于广大有住房需求的消费者来说,现售制是一个大利好。尽管从表面上看,期房似乎比现房在价格上有一定优惠。但从实际角度考虑,现房的房屋价格基本稳定,不会像期房那样出现大幅波动。此外,期房只能看到效果图,实际房屋和效果图可能差距不小。最最重要的是,什么是现房?拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。现房基本可以满足“拎包入住”的需求,即便是毛坯房,购房者只需要装修好便可入住。省去了购房者对房产证漫长的等待时间,以及等待交房期间的租金支出。所以说,总体而言,放眼当下,预售制仍旧是房地产市场主流的销售制度,轻易舍弃,势必牵一发而动全身,引起地产行业的强烈震动。

04破而后立

可以断言,本轮楼市调整的大趋势已经确立!中国房地产行业的高暴利时代已经过去了!

以前房企是疯狂囤地高价卖出去,赚的盆满钵满;但现在,一边是降价引发的密集维权,一边是资金链巨大压力,楼市寒冬一个也逃不掉!我们的高房价,已经远远偏离了价值。现在一二线城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年才能回本。这也就是说:换到股市,就相当于70倍的市盈率。而现在,我大A股的平均市盈率也不过才14倍而已。是时候改革了。不破不立,虽然破了立了之后,可能立地成佛,也可能落地成魔。无论如何,高涨的房价是以透支大多数普通年轻人的激情,消耗一个家庭六个钱包的生命力为代价的存在,这种透支未来几十年的挣钱模式,的确不是长久之计。目前畸形的房地产市场,需要改革,将资金赶到实体经济上去,大家的收入才能增长,消费能力才能提升,中国经济才能脱胎换骨。路虽然漫长,但路的尽头有曙光。


[责任编辑:小恋]

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