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年底之前,是出手买房,还是“再等等”?

2019年10月11日 蓝白观楼市 我要评论 扫描到手机

转眼间到了十月份,今年的楼市终于有了一点“尘埃落定”的意思。

在年初,业内还是一片悲观,土地流拍早已不稀罕,全国楼盘去化率罕见跌破20%,老业主不满降价、高杠杆炒房客断供的消息比比皆是。

到了3-5月份,“小阳春”一扫阴霾,长三角各热点城市一马当先,苏州买房全款都得托关系,无锡、宁波地王频出,南京八成首付都拦不住排队抢房的人群,随后沈阳、重庆、西安、成都开始接力。

然而,到了7月份之后,楼市转凉的速度超出了所有人的预期。

土地市场仍然是首先受到冲击的领域

数据显示,在流拍率方面,全国主要地级市8月共流拍55宗地块,流拍率为6.07%。其中二线城市流拍率为4.62%,环比上月流拍率上涨1.98个百分点;三四线城市的流拍率最高为7.66%,环比上涨2.58个百分点。

房地产的资金是越来越紧

同策研究院的统计数据显示,8月,40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%,接近5月的最低点。主要债权融资方式融资金额均大幅下跌,其中,公司债融资大跌超八成,信托贷款融资大跌超六成。融资额降低,必然意味着房企现金流难以为继,想要扛过难熬的日子,除了降价促销、收缩战线以外,没有第二条路可走。

那么,在10月之后,年底之前,短短的三个月时间中,楼市又会出现哪些变化?购房者该“出手买房”还是“再等等”?

笔者认为,我们应该从以下几个方面来考虑。

第一,未来三个月的房贷利率变化情况

众所周知,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率,1年期LPR为4.2%,5年期以上LPR为4.85%。相比前值,1年期LPR下降5基点,连续第二次下降;5年期以上LPR没有变化。

那么,换锚之后的房贷利率,有变化吗?

至少从一二线城市的表现来看,没有任何变化,无论是具体执行利率,还是每个月的房贷负担,与原来相差无几。

但是,部分三四线城市,因为库存、额度、人口、供需的情况不同,多多少少执行起来,首套房利率会有所不同,毕竟,央行的规定是首套房不低于5年期LPR即可。

照这样来看,假如你所在的城市年底之前房贷利率能下降30个基点以上,出手买房也不是不可以。

第二,城市分化加剧,“因城施策”的变化

城市分化在最近几个月表现的越来越明显,最典型的,莫过于“因城施策”的变化。

比如,从9月份至今,我们既看到了湖南临澧、安徽宿州实行购房补贴,河南三四线城市全面放开落户,又看到了呼和浩特三套房停贷、无锡楼市公积金门槛再度收紧,既有放松的,也有更加严格的。

这就是目前调控最典型的特征,有放松的,也有收紧的,不能一概而论。

对购房者来说,假如你所在的城市既有补贴,又有落户优惠,特价房又不少,在年底之前是可以考虑看房的,但是,如果调控氛围只紧不松,没有任何可乘之机,再等等也无妨。

第三,看“抢人”的力度

最近几年,人才争夺战,成为每个城市的重头戏,送钱、送房、送户口,无门槛,给补贴,五花八门的措施层出不穷。

反映到数据上,我们看到深圳在全部城市中表现最为突出,17年人口净流入率达65%,15年-18年年均复合人口增速为4.6%,均在所有城市中居于前列。强二线城市正在批量崛起,比如杭州、成都、长沙近年来常住人口增速远高于城市中位数水平。

此外,东北除省会和计划单列市外的不少城市,以及中西部的部分非中心城市,可能正面临着常住人口收缩的困境,比如四川的内江、资阳,河南的周口、湖北的荆州等。

当人才成为城市最重要的竞争力时,每个城市,不管地位高低,都要在抢人方面打起十二分精神。

毕竟,抢人这件事,如同“逆水行舟”,不进则退。

假如你所在的城市到处既有意愿,又有力度,还有政策和人口流入的成效,刚需首套房,是可以考虑年底前出手的。

仅仅只考虑这三个方面,显然也是不够的。

关于楼市,曹德旺最近算了一笔账,颇具深意

有“玻璃大王”、“中国首善”之称的曹德旺,近日接受专访时提到:现在建筑工地劳工一天的工资四五百元,一个月按照30天计算,工资就是15000元。现在有大量的劳工流向了房地产行业,假如工厂的工资和房企的工资一样,那制造业几乎无利可图。

一叶落而知秋,连工地都这么赚钱,买房、卖房的利润可想而知,过去这些年,房地产呈现普涨式的爆发性增长,既拉动了关联行业的飞速发展,也让很多生意人、工厂的生存空间被压缩。

从房改至今,正是因为房子的赚钱效应,让房企、购房者、投机客尝到了甜头,乃至家电、家具、工程机械、装修、建材等行业也跟着跳跃式发展。

经济学家姜超日前发布报告指出,从2000年至2010年,我国城镇化率年均升幅为1.4%,其中2010年当年的城镇化率就增加了1.6%。

而从2010年到2018年的年均升幅降至1.2%,2018年当年的升幅仅为1.06%,这意味着城镇化的进程正在显著放缓。

显然,房地产的飞速增长,不可能一直持续下去

我们不应该把以往“无脑炒房就能赚钱”的套路当成准则,更不要把过去三年时间的房价波动,以偏概全的认为“房价会永远涨下去”。

出手买房还是继续等待,已经不是基于价格波动做出的举动,而是根据购房者自身的情况、城市的异同来衡定,财力是否足够?购房资格有没有问题?是为了自住还是赚差价?搞清楚了这几点,再考虑买房的问题也不迟。

[责任编辑:小恋]

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