在刚刚公布的今年政府报告中,涉及房地产内容篇幅仍是比较多的。该报告已明确了通过政府保障和市场供给相结合来更好解决群众住房问题的总方针。在政府保障方面,除了危棚区改造、公租房外,还加入了共有产权住房;在市场供给方面,更是坚持“住房不炒”的定位,继续深化住房制度的改革。

报告还重审,启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。今年要继续坚持房子是用来住的,不是用来炒的原则,政府将大力支持居民自住购房需求,在培育住房租赁市场同时,还要发展共有产权住房。正是通过加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

对此,房地产专表示,政府工作报告中关于房地产的文字表述与十九大报告基本一致,也就是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,这一定位从2016年至今一年多时间在和房地产有关的重要文件中都是一以贯之的。

不过,在今年的政府报告中,着重提出要完善两个政策工具,一个是棚户区改造,580万套棚户区改造项目是必须要完成的任务。另一个是共有产权房的推进。恰恰对房地产“去库存”政策未有丝毫提及。难道是三四线城市房地产去库存化工作已告一段落了?对此,我们分析有以下几个原因:

首先,国内的房地产去库存压力已得到有效缓解,接下来要“因城施策”进行调控了。前几年全国各城市都存在着房地产高库存问题,只是一二线城市库存压力较轻,而有些三四线城市预计三至五年也消化不了高库存。

而到去年由于大量资金流向三四城市房地产,以及三四线城市也要进行棚户区改造货币化安置,使得三四线城市去库存压力虽然还是存在,但是较之前要改善很多。接下来,各城市应该根据自己不同的情况,“因城施策,分类调控”了。既然要各自调控,不再搞一刀切了,那么政府报道再讨论去库存也就失去意义。

再者,导致去年三四线城市房价上涨,除了炒作资金流入之外,还有就是棚改货币化安置,而一旦三四线城市房地产因购买力的集中释放,导致库存全线下跌。问题是,如果后续有不少开发商,拿着更多的资金跑到三四线城市囤地建房。

这将会导致原来的三四线城市房地产存量库存没有消耗掉,新增量的商品房库存却又已经开始积聚,这样的恶性循环下去,三四线城市去库存哪天是头呢?所以,今年政府报告没有提及房地产去库存,主要是“去库存已暂告段落”了。

最后,在中国进入到多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系后,过去的那些商品房库存,完全可以用到公租房、共有产权房、危棚简屋改造等领域,而非再是单一的作为商品房的库存。既然,政府工作报告中提到了多渠道保障,而库存商品房完全也能作为一种房源有效的填补进来。

这次各城市的去库存并未列入政府工作报告,就意味着房地产去库存要退出。接下去,各地根据不同的情况,进行分类调控。同时,三四线城市的去库存压力较过去已经舒缓不少,逐步趋于平稳,接下去一些上涨过热的城市还要进行调控。政府的主要精力已不会再放在去库存上,而是要建立多主体供给、多渠道保障的住房体系建设上来。